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股市回落未礙樓市破頂
2021-08-05

股市本有五窮六絕七翻身之說,但今年七月份,香港的股市不但沒有翻身,反而跌個不亦樂乎。有投資者因而擔心,股市的悲觀情緒會逐步蔓延至樓市;因為社會上還有股市會比樓市先行的說法。


不過,任何說法,只宜用來反映一般情況下,事物發展的趨向性,而不是必然性。每一次新的情況,都有它的特殊性,各種之前的說法只宜拿來參考,不宜全部信似為真,並用來作投資指南,否則一定撞到頭破血流。
 

現實是在股市大跌的同時,上周五公布的中原城市領先指數,就在一周內升了1.01%,報188.77點,距2019年中的歷史高位不足1%。究竟樓價升到這個水平之後,下一步會破頂而上,還是見頂回落,已成了近期市場關注的焦點。


就我從中原前線同事收集到的訊息來觀察,樓市的氣氛似乎未受股市拖累。賣方的放盤量未見明顯增加,買方若不肯追價,就休想買到「心頭好」。這種情況已逼使銀行在按揭估價上採取了更為積極的政策。為了避免生意被競爭對手搶去,銀行已將估價提升得更為貼市,以防買家因銀行估價不足而臨陣退縮。這等同為樓市破頂掃除了一重主要的障礙。


中原城市領先指數,反映的主要是二手樓的價格變動;而近期的樓市成交亦主要集中在二手市場。這對指數的破頂提供了有利的條件。出現這種情況的原因是一手市場缺乏優秀新盤作焦點,再加上發展商近期在要價上都非常進取,買家遂把視線轉往二手市場。所以,近期二手市場遠比一手市場暢旺,樓價於是屢創新高。


據地產代理反映,近期表現最為突出的是新界三四百呎的細單位,賣到超過二萬元一呎,總樓價仍大概八百萬元左右,有機會借到九成按揭。導致買這類單位的首期,只需幾十萬元已夠,入市的門檻較低。


新界樓也賣到過二萬元一呎,聽來有點匪夷所思。距離市場較遠的人可能會認為不大可能;即使在某些地方出現過突破,亦不應該長期持續。但現實是市場上依然供不應求,很多買家早已一忍再忍,希望待價格回落後再入市,卻一直未能得償所願,故只好改變策略。


有人可能認為,這只是用家的剛性需求所導致的現象,投資市場應多少會受股市拖累吧。現實是投資市場亦比前興旺。舖王波叔過身後,下一代為了處理他的遺產,決定把部分資產套現,令市場上在同一時段裏多了很多投資盤供應,對投資市場形成一定的壓力。但現實卻是投資市場的胃納非常好,不到三個月的時間裏,就成功出貨超過一百億元。可見市場上一點也不缺乏資金。這些資金大部分都屬本地資金,所以一當有北水南下,市場將有另一番景象。

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