哪些二手傳統屋苑發展值得投資？

隨著今年2月《財政預算案》中降低百元印花稅門檻措施，加上息口下調，市民上車置業意欲提升。價值600萬元或以下的一手及二手買賣數字顯著上升。

在2025年前四個月，價值600萬元或以下的一手成交比例飆升至45%，創下自2009年以來的16年新高。對於二手物業，當中比例超過50%，屬自2016年以來的9年新高。

就投資角度而言，港九新界哪些二手傳統屋苑值得投資？筆者分析了2024年的買賣成交和租賃交易。以120個受歡迎屋苑作為分析，並識別出在一年內有100宗交易的屋苑，並比對這些屋苑現時可購買及租賃的庫存。

根據土地註冊處的數據，在過去一年裡共有40,734宗二手住宅成交，其中9,225宗（22.6%）來自這120個熱門屋苑。其中30個屋苑錄得每年超過100宗交易，佔這些屋苑總交易的56%(5,182宗)。

港島區

在港島，如康怡花園、太古城、海怡半島和杏花邨在2024年均錄得超過100宗交易。其中，太古城以331宗交易居首，其次為海怡半島(200宗)，杏花邨和康怡花園分別為159宗和127宗。這些數字證明十大屋苑依然受用家及投資者歡迎。

在租務成交方面，太古城以275宗租賃交易排首位，其次是海怡半島208宗，杏花邨和康怡分別為134宗和108宗。目前可供出租的庫存顯示有135個單位，出售則有673個，顯示出租盤的嚴重短缺，不足以滿足這四個屋苑每年需要超過700個租賃單位。

九龍區

九龍區方面，共有8個屋苑錄得每年超過100宗買賣交易，排名如下：美孚新邨(364宗)、黃埔花園(248宗)、麗港城(194宗)、淘大花園(155宗)、海逸豪園（132宗)、匯璽（123宗)、德福花園(116宗)和港灣豪庭（101宗)。這8個屋苑的租賃成交達到1,081宗，其中匯璽以247宗租賃成交表現最好，反映了租客鍾情於樓齡新、具備商場的屋苑！

目前這8個屋苑的出售和租賃庫存分別為1,257個和174個，與港島區情況相似，即租賃單位吸收迅速，反映了市區租盤的貨存量不足。

新界區

在新界區，有14個屋苑每年均錄得超過100宗交易，合計2,244宗。排名前列的包括：嘉湖山莊(434宗)、沙田第一城(289宗)、維景灣畔（173宗)、名城（161宗)、新都城(147宗)、麗城花園(135宗)、荃灣中心(134宗)、將軍澳中心(124宗)、迎海(119宗)、Park YOHO (113宗)、大埔中心(110宗) 、海濱花園(106宗) 、新港城(104宗) 和都會駅（102宗)。這14個屋苑的出售和租賃庫存包括2,405個可售單位和942個可租單位，為有不同預算的準買家和投資者提供了不同選擇。

離島區

有4個屋苑每年均錄得超過100宗交易，總交易達688宗。排名前列的屋苑包括愉景灣（262）、映灣園（168）、珀麗灣（153）和藍天海岸（105）。這4個屋苑的出售和租賃庫存包括652個可售單位及220個可租單位，預期未來東涌地鐵延綫開通後，將刺激租賃市場的需求，吸引更多投資者。

在2025年首四個月，香港樓市呈現出穩中帶旺的走勢，尤其在二手住宅市場中，部分具備交通便利與價格優勢的屋苑表現尤為突出。在上述提及的30個主要屋苑中，有6個屋苑的成交宗數突破100宗，反映出這些地區在市場上的高度流轉性與受歡迎程度。這6個屋苑分別為美孚新邨（155宗）、嘉湖山莊（148宗）、太古城（120宗）、愉景灣（115宗）、黃埔花園（100宗）及沙田第一城（100宗）。

這些屋苑之所以能在市場中脫穎而出，主要歸因於幾項關鍵因素。首先，這些屋苑的價格相對親民，對於首次置業者及投資者而言，入場門檻較低，吸引力自然提升。其次，交通便利亦是一大優勢，美孚、太古、嘉湖山莊、黃埔花園及沙田第一城均設有港鐵站，方便居民日常通勤與出行。而愉景灣則以清幽的生活環境見稱，適合追求寧靜與生活質素的家庭。

從整體市場趨勢來看，隨著利率穩定及樓價回調，買家入市意欲逐步回升，尤其是對於具備實用性與性價比的屋苑需求明顯增加；上述6大屋苑的活躍成交正好反映出這一趨勢。

隨著銀行拆息利率開始下調，許多投資者正在重新調整其策略，將重點放在房地產上。租金上升進一步鼓勵投資者投資物業以獲取高租金回報。預期香港房地產市場逐步走出陰霾，成交量及價格將趨向穩定，為市場注入更多信心與動力。

世邦魏理仕香港區估值及諮詢服務部資深董事陸偉倫