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富力會否步恒大後塵?
2021-09-17
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富力至今年6月底依然踩中三條紅線。(互聯網)

中國恒大集團(3333)債務問題持續升溫,而且傳言滿天飛,本星期就有傳將破產重組。雖然恒大其後否認,但在最新的公告中披露,今年6月至8月的合約銷售呈下跌趨勢,更預料9月的數字將大幅下降。

截至今年6月底,恒大的總負債達到1.97萬億元(人民幣,下同),但總資產仍有2.38萬億元之多,因此並非資不抵債,而是在於資金流動出了問題。上星期拙作《恒大首半年減債兩成,錢從何來?》已經探討過,目前恒大主要靠延遲支付應付帳款來減債。若然房地產銷售大減,做不到貨如輪轉,恒大就很難再利用這種方法了。

坦白講,目前較值錢的資產恒大物業(6666)和恒大汽車(708),市值加起來已跌至僅788億港元左右,就算成功全數賣出套現,其實也只是杯水車薪。恒大的總資產中,超過一半是開發中物業(包括土地儲備),截至今年6月底有1.28萬億元。要減債,首要就是要賣出這些資產來套現。可是,因負面消息纏身,怕項目爛尾沒人敢買其樓花,現樓又不能賤賣,惡性循環下資金鏈受影響,就是恒大目前的困境。

恒大能否渡過危機?個人認為還有機會,因為恒大持有大量優質土地儲備,但市帳率僅得0.25倍左右。只需付出0.25元就能買到1元的資產,絕對物超所值,必然吸引潛在買家垂涎。為甚麼他們仍未出手?因為未到最佳時機。何時?當恒大走投無路,自然就會有人出來承接。

恒大事件發展如何,我們密切關注。不過,其他高槓桿發展商的情況又怎樣呢?這篇找來富力地產(2777)探討一下。

與恒大一樣,富力也是高負債的內房企業。截至今年6月底,資產總值有4,245.52億元,負債總額也有3,317.78億元。即是每100元資產中,78%來自借貸,股東權益只佔22%。

在去年底,富力全踩中三條紅線。到了今年6月底依然全不達標,但情況似乎稍有好轉,期內計息負債減少了163.81億元,或10.3%至1,433.48億元。

減債了後,剔出預收款後的資產負債率雖然大於規定的70%,但下降了1.8個百分點至74.9%。此外,淨負債率仍大於規定的100%,但期內下降6.7個百分點至123.5%。至於現金短債比不得小於1倍的規定轉差了,由去年12月底的0.63倍跌至只有0.55倍。不過,短債比下降是因為期內動用了部分現金還債。包括受限現金在內,期內減少了111.47億元。

值得一提,沒有跡象顯示富力拖延供應商的應付款,還款的資金來源主要靠現金儲備、降低應收款水平以及經營溢利,財務狀況較恒大好很多。雖則如此,但恒大事件會否衝擊消費者的信心,從而拖累富力的樓房銷售,是投資者需要注意的地方。

利用高財務槓桿來營運一盤生意,好處是降低自己的出資水平。用別人的錢來做生意,聽起來漂亮,但壞處是一旦營運環境急速逆轉,隨時來不及轉身,財務風險甚高。這就是恒大債務事件給我們的教訓。

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