空置稅
2018-06-08
news-images
財政司長陳茂波透露研究空置稅。(資料圖片)

香港樓價高企,根據差餉物業估價署公布的最新統計,4月份私人住宅售價指數創歷史新高,而且已連續第25個月上升。
 

愈住愈貴,換來的是愈住愈細。如最近某九龍區一個新樓盤,發展商巧妙地將275方呎的開放式單位,打造成一個聲稱適合三人家庭的蝸居。單位既沒有間格,還有露台、工作平台和玻璃幕牆,放得下床卻放不下衣櫃,如何讓一家三口生活?原來秘訣在兩張摺床,雙人床藏在牆內,單人床則藏在電視櫃內,發展商可謂費盡心思。不過,衣櫃只得2呎闊,如何擺放一家衣衫是個挑戰。

政府自2009年推出辣招以來,樓價仍然居高不下,有人提出開徵一手物業空置稅,試圖迫使發展商加快推出新盤,減少囤積居奇。其實此稅已提出多年,一直未見落實。近日財爺透露政府正著手研究,預計在短期內公布結果。

每當說到空置稅,各方皆引用差餉物業估價署統計的空置率,最近3年(即2015年至2017年)介乎3.7%至3.8%,空置量則是43,000伙左右。另外,若扣除年內落成樓宇的空置量,近3年的空置率分別是2.8%、2.6%和2.3%,數量則是3.1萬伙、3萬伙和2.6萬伙。由於似有回落跡象,瓜瓜一向認為開徵空置稅是無用之舉。

可是進一步了解過後,發覺此統計只反映未被使用單位的數量,未獲簽發滿意紙或轉讓同意書、正在裝修或者待租以致空置的單位也包括其中。若要了解一手物業空置情況,較為相關的統計是運房局每季公布的《私人住宅一手市場供應統計數字》。截至今年3月底,發展商持有已落成但仍未出售的私人住宅單位(即一手貨尾)有9,000伙,較去年同期增加2,000伙或29%,是近3年新高。

若看帳齡更突顯問題嚴重,如2015年或以前落成但未出售的貨尾,於2016年和2017年分別餘下5,000伙和3,000伙,到了今年首季仍剩2,000伙,情況算是較好。若看2016年落成的貨尾,於該年餘下1,000伙,今年首季不變仍未出售。2017年落成的貨尾就更差,該年預計有3,000伙,最後增至5,000伙,現在也是仍未售出。

當然,貨尾數量增加未必一定是發展商刻意囤積,如那些沒有太多新項目的發展商,往往出於會計原因惜售貨尾,以維持賣樓收入平穩入帳。又例如屬於豪宅的貨尾,不是一時三刻可出售。另一個重要原因是落成量上升,如2016年及2017年新落成單位的升幅分別是29%和22%。可惜因數據欠奉,無法準確計算貨尾與落成量比率。不過,粗略地將每年的落成量與3個月後的貨尾量比較,2015年的比率是25%,代表該年落成的單位,於2016年第一季仍有25%未售出。至於2016年和2017年的比率分別是7%和28%,情況未見十分嚴重。

地產項目主要靠借貸來融資,盡快將建成單位出售套現的誘因,似乎較囤積所賺到的為大,君不見近年新盤皆以預售樓花為主,等到落成才開售的樓盤並不多。況且持貨需承擔樓市一旦轉跌的風險,個人偏向相信,大部分發展商並非刻意囤積貨尾,若政府開徵空置稅,或許能加快售樓速度,但現在樓市供不應求,發展商會否將稅負轉嫁買家,變相推高樓價,值得政府小心研究。

Ranking
See All
See All
See All
See All

隱私權保護政策

請細閱並示意接受以下私隱政策及免責聲明,按下「接受」表示你已同意並願意接受 am730 網站內之私隱政策及免責聲明。了解更多