落成急彈動工冰封提防後市斷層

【潮看樓市】本港私人住宅市場於2026年4月出現極端分化的供應走勢，一邊是落成量大幅反彈、創近六個月單月新高，另一邊新動工數量近乎停頓、跌至冰點，一熱一冷的數據反差，不僅反映短期樓市供應節奏轉變，更預示未來數年本港住宅庫存將迎來收縮壓力，長遠樓市供需格局隱憂浮現。

根據屋宇署最新數據，4月全港私宅新動工規模極度低迷，全月僅錄得1個項目、合共3伙單位動工，較3月98伙按月大跌近97%，投建氣氛近乎凍結。累計今年首四個月，本港私宅新動工累計1,781伙，較去年同期3,166伙減少近44%，創十五年同期新低，可見發展商短期補貨意願薄弱，市場開發節奏持續放緩，而4月唯一動工項目為南區赤柱灘道14號小型住宅項目。

對比之下，私宅落成供應出現階段性爆發。4月全港有5個私宅項目竣工，合共2,009伙單位成功取得佔用許可證，較3月的404伙大增3.97倍，成為近六個月單月落成量最高月份。不過整體年度累計供應仍然偏淡，今年首四個月私宅累計落成3,573伙，較去年同期7,097伙大跌近50%，創七年同期新低，呈現「累計收縮、單月反彈」的特徵。

本月落成增量高度集中於大型項目，當中大埔「上然」1至3期獨佔1,650伙，成為支撐全月數據的核心；其餘落成項目包括堅尼地城「海嵎」、旺角「映居」、西營盤「半山名滙」及元朗小型項目，規模相對細小。區域層面更呈現嚴重失衡，首四個月新界區落成佔比高達82.7%，港島、九龍分別僅佔13.7%及3.6%，市區新盤落成稀缺性持續攀升。

短期落成供應基本面仍然穩健，首四個月落成量已達差估署全年16,975伙預測的21%。隨著大埔Sierra Sea、港島南岸滶晨系列、荃灣形瑨、北角皇都等多個大型項目年內陸續入伙，筆者預計全年私宅落成量可維持約1.7萬伙水平。

整體而言，當前樓市正處於「舊項目集中完工、新投建斷層」的關鍵階段。現階段落成反彈僅為滯後性供應釋放，持續低迷的動工數據，將在兩三年後逐步反映在市場庫存上，後續私宅供應收縮趨勢明朗，勢必成為影響未來樓價及一手市場走勢的核心變數。