較新的啟朗苑更錄得逾14,000元呎價成交，反映樓齡較新、交通便利及轉售能力較強的屋苑，仍可享有明顯溢價。(資料圖片)
對不少香港家庭而言，居屋(居者有其屋計劃)是以較低於市價的資助形式置業的重要途徑。業主補地價後可在公開市場自由買賣；未補地價單位則可透過「居屋第二市場」出售予合資格綠表或白表買家。
2026年上半年，居屋第二市場出現顯著變化。二手居屋總成交量由2025年同期的1,707宗增至2,068宗，按年上升21.1%；當中每方呎10,000元以上成交更由132宗急增至338宗，升幅達1.56倍。高價成交佔整體市場比例，亦由7.7%提升至16.3%。
值得留意的是，這並非市場出現全面性價格飆升。同期高價成交的平均實用呎價僅由10,918元上升至11,115元，中位數則由10,661元增至10,907元。換言之，更多單位成功跨越每方呎10,000元門檻，而非所有單位價格都大幅上升。這反映市場接受程度逐漸擴大，令「萬元呎價」由昔日高位成交，漸漸演變成部分屋苑的常見成交水平。
高價成交擴張 流動性明顯提升
2026年上半年新增的361宗二手居屋成交中，高價成交已佔206宗，顯示市場增長主要來自較高呎價分部。相關成交總額亦由約6.4億元增至16.8億元，進一步反映市場流動性增強。
按地區分析，九龍仍是高價成交核心區域，佔整體逾五成；不過新界增長最顯著，相關成交按年急升2.36倍，佔比由不足三成提升至接近四成。這顯示萬元呎價已不再局限於市區屋苑，而逐漸擴展至更多新界地區。
個別屋苑方面，凱樂苑、彩興苑、麗翠苑及寶盈花園均錄得活躍成交，而較新的啟朗苑更錄得逾14,000元呎價成交，反映樓齡較新、交通便利及轉售能力較強的屋苑，仍可享有明顯溢價。
買家結構改變 支撐萬元呎價接受度
市場需求已不再集中於細單位。2026年上半年，實用面積401至500方呎單位仍是成交主力，但501方呎以上單位佔高價成交比例已升至26.6%，較去年進一步提高。
價格方面，400萬至500萬元仍屬主流成交範圍，但500萬至700萬元成交佔比亦超過四成，反映部分家庭願意支付更高總價，以換取更佳位置、更大面積或較新樓齡。
樓齡因素同樣值得留意。6年至10年樓齡屋苑仍是市場核心，錄得189宗高價成交，平均呎價達11,370元。不過，21至30年樓齡屋苑亦錄得117宗萬元呎價以上成交，平均呎價接近10,700元。這說明市場並非單純追捧新樓，而是更重視地段、交通、間隔及未來轉售能力。
背後的需求動力主要來自幾方面。首先，即使呎價超過10,000元，居屋總價一般仍低於同區私樓，對首次置業家庭仍具吸引力。
其次，白表居屋第二市場計劃持續擴大買家基礎，而綠表買家亦可透過居屋作為由公屋向自置物業過渡的升級選擇。此外，較高按揭成數有助降低首期門檻，進一步提升購買力。
從成交數據可見，需求亦已由細單位擴展至家庭客為主的中大型單位。部分樓齡超過20年的成熟屋苑，同樣錄得大量萬元呎價成交，說明買家不再單純追求新樓，而是更
萬元呎價由指標變成常態
綜合而言，2026年上半年居屋第二市場最重要的變化，並非價格急升，而是買家對高呎價成交的接受程度明顯提高。每方呎10,000元正逐漸由心理關口，轉變為部分屋苑的市場基準。
未來高價成交能否延伸至更多地區和屋苑，將成為觀察居屋市場發展的重要指標。
世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部的資深董事陸偉倫
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