香港的樓價與居屋中籤比率

國際公共政策顧問機構Demographia公布2026年度國際住宅負擔能力(International Housing Affordability)報告，香港連續16年成為全球樓價最難負擔城市。儘管樓價已較高位大幅下跌約二成，負擔比率由2021年的23.2倍，降至最新的14.1倍，即意味著市民要不吃不喝14.1年，才能付清樓價。

對此，不久前，房屋局局長何永賢反駁說，「不吃不喝14年才能買樓」的說法是誇大負面觀感，置業並非遙不可及，以270萬元居屋計算，首期只需27萬元，月供約1.1萬元。

首先說Demographia的報告，其實已經是收斂了香港樓價的真實情況，也即是說，真實遠比報告惡劣得多，皆因報告的所謂「負擔比率」，指的是該城市的普通樓宇，只是該地的平均標準，而不是一個統一的標準。

直接點說，2024年至2026年的香港新樓平均面積，89%新私樓單位低於70平方米，市區舊重建項目普遍是30至35平方米，新界遠郊如西貢、大埔、屯門則在48至55平方米之間。

相比起東京、新加坡、台北、首爾，其數字分別是66、71、78、85平方米之間，至於其樓價負擔指數，則是6.6、4.3、15.41、13.8。注意，台北的數字比香港更高，皆因我在網上找到的數據，是台灣內政部的，而不是Demographia。然而，台北的平均新樓面積比香港差不多大上一倍，換言之，它的樓價仍比香港便宜了一半。

簡單點說，以住宅樓宇的平均呎價來算，好比是用多少錢買到多大的麵包，香港樓價大約是世界其他大城市的二至五倍。

至於何永賢局長所說的居屋，用白表申請計，平均中簽率是4.8%，這其中，家有長者/初生優先家庭的揀樓率是23.7%。不過，照何局長口中的270萬元居屋，應是單人居屋，中簽率不足2%，以每年推出一次居屋計，得等上34.31年，才累積達50%的中籤機會。

一言以蔽之，就是「寧不食肉糜」。