筆者在過去幾篇專欄中，由產學研、大學城園區到五年規劃的整體布局，剖析了北部都會區的創科與人才藍圖；但一個真正成功的都會區，除了要有高端產業和頂尖人才，更需要穩固且健康的房屋階梯，才能讓市民真正「安居樂業」。
面對北都未來的大規模土地供應，坊間常討論公私營房屋的比例。過去普遍的7：3比例，在新規劃下必須更明確地細分為「4：3：3」的黃金比例：
40% 出租公屋：照顧基層需要，確保社會資源均衡。
30% 資助性房屋：協助夾心階層及年輕家庭上車，建立穩固的置業階梯。
30% 私樓：引入市場競爭與多元活力，並藉此鼓勵市民向上流動。
借鏡新加坡「八成人擁有自置組屋」的成功經驗，香港的資助房屋發展亦需與時並進。以北都未來的新居屋為例，設計上應更貼合現代家庭需求，例如將實用面積484平方呎以上的大單位比例，由現時的20%調高至25%可以更多吸引市民入北都住大些；同時，針對2至3人家庭或年輕買家，創新引入開放式廚房設計，大幅提升室內空間感與實用性。
除了資助房屋的優化，北都私樓市場更迎來一場深刻的「質素革命」。隨著粉嶺北片區即將招標，預計提供約4,200至4,400伙私樓，市場必須留意現時的買地條款中，私人住宅的最低面積限制已維持在280平方呎。更值得關注的是，業界預期北都未來不排除進一步提升面積要求。
這一政策信號意義重大：隨着大型新盤全面告別極細單位，區內現存的二手「納米樓」在新規劃下將面臨絕跡。換言之，這批具備實用空間的現存中小型二手單位，加上未來大學城園區，更多教師及非本地生住屋需求，反而會在未來租務市場及上車市場中突圍而出，成為市場上具備防守力與剛需承接的稀缺資產。
從房屋階梯的結構性改革，到土地條款對單位尺碼的把關，北都正在擺脫房屋供應的舊思維。這場由房屋與規劃交織而成的深度變革，正為市民置業安居及投資者作資產配置帶來全新啟示。