交投上升 價會跟著升

政府全面撤辣後，香港住宅市場的交投量倍增。一手市場如是，二手市場亦如是。市場氣氛一片興旺。不過，仍有一部分心態悲觀的人認為，交投增加不一定有能力帶動價格亦會跟著升，原因是發展商手上的庫存很多，還有很多資金等著要回籠，他們為了清「貨尾」，應不會急於提價。發展商的這種心態，將令一手市場的樓價，在短期裏都不易上升。

這種說法不無道理。然而，二手市場的景況卻與一手市場不一樣。二手市場上的空置率原先就不高(不到5%)，加上賣方都是個別的小業主，他們擁有的多是自用的單位，沒有「貨尾」問題要考慮。所以他們一定會盡量利用有利的市場氣氛，把自己單位的售價賣得愈高愈好。哪怕這樣會推動樓價很快就測試到市場的高位，令以後的交投會轉疏，小業主只會關心自己能否高價套現，顧不了市場上還有其他人想套現。

因此，即使一手市場的發展商會繼續求量不求價，二手市場的小業主會急不及待地去測試高位的阻力線何在。單是撤辣後頭兩個星期，中原城市領先指數，已上升了近兩個百分點。今年上半年之前再升3%，一點也不難。

在一般情況下，只要交投量足夠，賣方就有機會套現，不用在要價方面作過大的犧牲。據我們前線的同事反映，經過過去一個月的急劇成交，市場上的平盤已消化得七七八八，餘下來的都是一些要價比較高的業主。此之所以，我預期在未來的兩三個月裏，本港的二手樓價仍有機會作進一步的上升。幅度可達3%至5%。

在撤辣之前，香港的住宅樓市，全憑用家的剛性需求作支持；現在除了有用家的需求外，還多了海外投資者與本地機構投資者的需求。需求增加之後價格自然會跟著一起上升。這種需求結構的改變，並非一時的，而是會持續影響發揮的。

如果二手市場的樓價可以持續上升一段時間，我相信發展商是不可能不為所動的。因為，他們即將開售的新盤，大部分是處於虧損狀態的。財政壓力會令他們跟隨二手市場一起加價的。他們只須加得比二手市場的價格低一點，已足以保持自己樓盤的吸引力。沒有理由有條件加也不加。

至於「貨尾」問題，我認為發展商是不需要等到貨尾全部售罄才加價的。發展商只要看到一手市場的成交量足以令貨尾陸續減少，就會在訂價時採取更進取的策略。