寫字樓的市道怎樣才會復甦

近期住宅市場的交投明顯有所增加，在二手市場已出現去盤快過入盤的情況，若然情況持續，樓價應很快可以找到支持位。

不過，寫字樓的市場情況就很不一樣。由於租金的回落尚未見底，投資者仍不敢輕舉妄動，所以交投非常淡靜，只有那些質素好、價錢特別平的筍盤，才偶有成交；而且成交價一蟹不如一蟹，不知甚麼時候才可以扭轉局面。最要命的，是銀行眼見寫字樓的價格已回落到新的低位，唯有向做了按揭的寫字樓投資者進一步追差價。若投資者手頭缺乏現金，就只好削價減持物業，造成惡性循環。

持貨過多，實力不足的投資者，近期都心情沉重，不斷向地產代理打聽行情，希望聽到好消息。最近就有幾個投資者專誠約我出來食飯，想聽我的意見。

我老實告訴他們，寫字樓的市道短期內的確難以改善，因為空置率太高(15%)，業主為了搶租客，開出的條件愈來愈優惠，形成惡性循環。因此，要寫字樓的價格有起色，關鍵是要租金可以企得穩。很可惜，以目前市場的吸納能力去推算，租金仍很難企得穩。

不過，近期國際形勢出現了明顯的變化，特朗普的關稅政策出師不利，不但在國際上受抵制，在美國本土也飽受質疑。穆迪最近就把美國的主權評級調低了一級。資金開始從美元系統流入非美元系統。有投資銀行開始建議客戶，增加投資組合中中國資產的比重，令香港的金融市場比前熱鬧了很多。

金融是香港經濟的主動脈，金融業者能率先復甦，對香港寫字樓的需求會有明顯支持。這對寫字樓的業主來說，無疑是一項好消息，值得密切留意。

租金回升無疑是寫字樓售價獲得支持的基礎，卻不是寫字樓售價上升的唯一動力。另一個可以支持甚至推升寫字樓售價的是息口的起跌。利息回落，會令投資寫字樓的吸引力，即使在租金不升的情況下，也獲得提升。

當銀行的定期存款有4厘的時候，回報率只有3厘的寫字樓當然沒有甚麼吸引力，但當銀行的定期存款利率不足2厘的時候，有3厘回報的寫字樓投資，就會變得有吸引力。

香港銀行的同業拆息，一個月期一度跌到只有0.58厘，反映流入香港的資金正源源不絕。香港行聯繫匯率，港美之間的息差不可能長期維持在這麼高的水平。因此，香港銀行的同業拆息率遲早是會回升的。但這並不會妨礙美息下調的大趨勢。

一般估計，美聯儲局有機會在下半年減息三次。聯邦基金利率可能下調至3.5%水平。只要減息的趨勢持續，即使租金不升，寫字樓的售價亦會漸獲支持。