撤辣後的市場反應比預期好

在政府公布撤辣前，有投行出報告，認為撤辣的作用有限，本港樓價年內還會進一步下跌。當記者要我對這種觀點作回應時，我亦不敢完全加以否定；因為市場上的確存在著一些其他利淡因素，究竟這些利淡因素，對市場還有多大的主導能力，仍是未知之數。

現實是市場的反應遠比預期好，最明顯是一手市場。2月27日 ，撤辣前的一天，全港一手市場的成交只有8宗；2月28日，公布撤辣的當天，一手的交投就增加至28宗，是公布前的3.5倍；2月29日更增加至53宗，比之前一天增加了0.89倍；3月1日，衝力雖稍為平靜，仍有54宗；至3月2日，因是周末，成交量又增至82家，是上一個周末的8.2倍。

這麼大幅度的轉變，很明顯已不是量變，而是已發展成質變。這種質變已不是單靠撤辣措施在市場產生的具體影響可造成；而是措施已在心態上改變了市民對後市的預期——由不覺得政府的措施能起作用，到覺得政府已對症下藥，樓市起碼可止跌回穩。這種心態上的轉變，透過理性預期的作用，在一二手市場上都可以產生很多良性的互動作用。它們包括︰

一  因擔心樓價進一步下跌而不敢入市的人，會不再觀望，改為積極入市，趁樓價未反彈之前，率先吸納未加價的平盤。這是市場交投大增的主要原因。

二  市場交投增加後，平盤自然賣少見少；餘下的，需要賣盤的小業主，心態就會轉強，不願意再削價求售了。這是樓價能夠站穩的主要關鍵。

三  之前有不少有能力置業的用家，亦因為擔心樓市的流動性不足，轉讓時賣不到好價，以租代買，以減少風險。他們見市場成交增加，就會覺得風險降低，很大機會重返買賣市場。

四  在樓價持續下跌時，需要換樓的人，大都會先賣樓，再買摟；以免買入新樓後，原有的舊樓賣不出，變成要背上雙重包袱，壓力很大。現在樓市的流通能力大了，換樓客就可以選擇先買後賣，裝修好才入住，會更為方便。這種心態上的改變，可使市場的買盤先出現，賣盤遲出現，樓價會因而有更好的支持力。

五  本來人們預期，撤辣後，有部分原先受困於額外印花稅而沒有放盤的業主，會第一時間放盤，對樓價造成壓力。不過，這種情況並沒有發生，因為重設額外印花稅的機會很微，業主不愁再度被困，毋須急於賣樓，何不等更好的時機再作決定。

總而言之，市民的信心改善後，市場就會有更多的良性互動。