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2022-01-13 04:30:00
日報

為何業內人士多看好 而分析員卻看淡的多

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每年開始的時候,傳媒都會做一些來年樓市展望的專輯,邀請多方專家來各抒己見。我從事房地產行業逾45年,發現在相當多的情況下,行內人士,包括在地產發展公司工作的,或者做地產代理的,都偏向看好;而在投行做分析員的,則多偏向看淡。今年的情況就尤其明顯。

為甚麼會這樣呢?我認為這與他們的職業專責以及自身利益有關。行內人士的主要工作是負責賣樓;市好,樓才容易賣得出,他們的工作才容易有成績,他們才有機會升職加薪。而分析員的工作是發掘市場隱憂,最好讓他們發現一隻別人未看到的灰犀牛,而市場最終給他發現的灰犀牛撞得人仰馬翻,那他才會聲名大噪,獲公司賞識。

至於哪一方看得準一些,則沒有定論,大家都有看中與看錯的時候;因為未來是不可測的。看中的人只是運氣好一些吧了,上天從沒有賜給他們預知未來的能力。有些人特別記得自己看中的事例,隔了很多年,仍依然經常掛在口邊。這反映他們對市場缺乏真正的認識。

分析員的特色是理論一大套,可以引經據典,頭頭是道。問題是他的判斷常基於第三者的報道,而不是直接接觸市場時獲得的。他們的弱點是不容易把握住能真正對市場起作用的主導因素。理性傾向重的人,比較容易接受分析員的意見,但他們在投資上卻不見得特別成功。

行內人士的優點是每天都在市場裏打滾,能直接接觸市場裏的賣方與買方,知道他們作決定時,最關注的是哪些問題;知道談判中哪一方意志力較強,哪一方經常被逼會讓步。他們的判斷多來於感性,是一種整體上的感受,而不是把問題拆細去逐一分析。

我認識市場上不少成功的投資者,他們沒讀過太多的書,投資的時候憑直覺多過憑理性分析,命中率卻比很多理論一大套的分析員高。原因是理性知識大部分是後天學回來的,而直覺卻是源自生物的基因,是我們祖先千萬年的經驗積累。此之所以,行內人士的感覺亦不能忽視。

不過,憑感覺往往只能知道即時的現況,而不一定可以推斷未來的變數與趨向性。春江水暖鴨先知,原因是鴨的腳浸在水裏,但憑即時的感覺,不一定可以預測到,還有一股寒流快將入侵。

因此,如果你想知道當前的市場狀況,問業內人士會好過問分析員;但如果你想知道往後一段相對長的時段裏,市場或會出現的變數,可能去問分析員好一些。分析員的結論不一定準,但起碼可以令聽的人覺得有道理,聽了心裏會踏實一些。

為何業內人士多看好 而分析員卻看淡的多

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