當「水閘」關上香港樓市的慢熊宿命

中指研究院報告指內房價格已連續51個月下跌，這不單是內地的故事，更暗藏香港樓市的未來。

我以前在專欄提出過「湖泊理論」：香港只是一個極小的湖。以人口為例，香港約750萬人，僅佔全國14億人口的0.53%(約190分之一)。在「一國兩制」下的舊有體制，香港就像一個蓄水池，加上過去資金管制的漏洞，內地龐大的湖水只要流出0.5%甚至0.1%的資金，就足以讓香港這個小水池「水滿金山」，造就過往高不可攀的物業估值。以內地三萬四千億美元外匯儲備計算，光是單是2025年流出上萬億美元，哪怕僅有極小比例流入香港樓市，市場便被瞬間「輸血」。

然而，這個遊戲規則已經徹底改變。如今內地全面「落閘」，嚴查資金與人才合規流出，嚴打槓桿。當水閘一關，不再有新水補充，小池塘的水位便要看本身搵水能力。

看看今天的民生現況：街舖接連結業、商業樓宇及工廈呎價屢創新低，證明商業機會越來越少，當「大水漫灌」的效應褪去，香港樓市最終必須回歸現實，價值逐漸與深圳甚至內地一線城市體制睇齊。香港樓市會否同樣連跌51個月？不敢斷言，但在缺乏新資金的「後水淹時代」，一場漫長的「慢熊」調整才剛開始。