新盤搶客樓市整固尋方向

8月香港樓市氣氛較上半年明顯放慢，市場整體仍處於整固階段。雖然二手交投未見顯著突破，但一手市場卻異常活躍，多個大型新盤接連登場，成功吸引市場焦點。其中古洞北及西南九龍兩個全新住宅項目尤其受注目，預料將主導本月一手成交表現，並成為影響下半年樓市走勢的重要因素。

古洞北項目受惠港鐵古洞站及北部都會區規劃，區內基建、交通網絡及社區配套正逐步成形。隨著政府積極推動北部都會區發展，不少買家看好該區長遠升值潛力，當相關基建陸續落成後，古洞北有望成為新界北的重要住宅及商業樞紐。

至於西南九龍項目，由於區內多年缺乏大型住宅供應，加上坐擁市區核心地段優勢，推出便成為市場熱話。項目鄰近港鐵站及大型商場，生活配套成熟，交通便捷，能夠吸引用家、換樓客及投資者三類主要客源。發展商採取具競爭力的定價策略推出首批單位，部分單位開價甚至貼近周邊二手市場水平，明顯希望以價吸客，加快資金回籠。從市場反應可見，即使整體樓市氣氛較為審慎，只要項目具備優質地段及合理定價，仍然能夠獲得市場支持。

不過，在大量新盤同期推售下，市場資金及購買力難免被分散。部分買家選擇先觀察新盤銷售情況，再決定入市時機，導致二手市場持續受壓。現時不少業主對後市仍抱有一定期望，叫價相對進取，但買家則傾向審慎，雙方價格存在差距，令議價及成交時間拉長。部分傳統大型屋苑成交量仍於低位徘徊，市場觀望氣氛濃厚。

然而，樓市並非全無支持因素。根據差餉物業估價署最新數據顯示，今年6月私人住宅租金指數報205.8點，再創歷史新高，按月上升0.93%，並錄得連續八個月上升。租金持續向上反映住屋需求穩定，即使樓價仍未明顯回升，租賃市場表現卻相對理想。部分熱門地區租金更屢創新高，令住宅租金回報有所改善，為投資市場帶來一定吸引力。

租金持續攀升亦帶來另一個重要影響，就是推動部分原本租樓的用家重新考慮置業。隨著供樓成本與租金差距逐步收窄，部分長期租客開始計算置業成本，認為轉租為買更具經濟效益。另一方面，收租回報改善亦吸引部分長線投資者重新部署資金，為住宅市場提供額外承接力。

本港經濟環境雖然仍面對一定挑戰，但整體就業市場保持穩定，失業率維持低水平。股市表現亦較早前回穩，部分投資者財富效應有所改善，均有助維持市場信心。雖然短期樓價未必出現突破性升幅，但有關基本因素仍然能夠為樓市提供支持，減低市場進一步向下調整的壓力。

展望後市，一手市場銷情將成為關鍵觀察指標。若發展商推出的新盤能夠取得理想銷售成績，除反映市場仍具購買力外，亦有助改善整體樓市氣氛。當大型新盤完成推售後，部分未能成功揀樓或購買心儀單位的買家，往往會回流二手市場尋找合適盤源，從而帶動二手成交回升。同時，當市場信心增強，換樓鏈亦有機會重新啟動，進一步刺激交投。

發展商近期普遍採取較積極的定價策略，希望在競爭加劇下搶先吸納市場購買力，預料有助推動8月一手成交量回升。雖然短期市場焦點仍集中於多個大型新盤的推售表現，但隨著購買力逐步消化，以及部分買家回流二手市場，下半年住宅市場有望維持平穩發展格局，現階段正處於整固中尋找新方向，未來數月新盤銷售成績，成為觀察後市走勢的重要指標。

高力香港估價及諮詢服務高级副董事葉康怡