小蠔灣第一期發展項目流標收場，截標前，估值師的估值約39.4億元至60億元。(資料圖片)
政府賣地近期接連流標，引發不少議論，甚至讓人擔心出現公共財政危機。然而，流標的一般原因是發展商出價與賣方估值師的估價相差太遠。就如近日小蠔灣第一期發展項目流標收場，截標前，估值師的估值約39.4億元至60億元，每方呎樓面地價約3,000至4,570元，從招標結反映，估值明顯過高。
總樓面面積約131.27萬方呎的小蠔灣第一期商住用地，住宅樓面佔約124.54萬方呎，料提供1,200至1,900伙，另設樓面約6.73萬方呎的商場。在本月上旬截標時，吸引長江實業集團(1113)、新鴻基地產(016)和會德豐地產3間大型財團競逐。港鐵(066)罕有地等待5天後才日公布不接納任何一份標書，將適時重新招標，令業界人士錯愕，相信最大原因是估值師訂的底價不夠「貼市」。
估值師「不貼市」的情況值得關注。今次港鐵小蠔灣項目外，近3個月已先後有政府的赤柱環角道豪宅地、市建局觀塘商業項目相繼流標。這幾幅大型項目推出招標前相信必定有估值，但均流標告終，可見入標發展商代表的市場力量，並不認同賣方估值師的眼光，難怪有人笑言近期估價行遍地眼鏡碎。事實上，發展商每日仍出售貨尾，最能掌握市場脈搏，相反估值師只靠過往數據作出估算。地產市道一旦危速變化迅速，物業估值便會出現偏差。這就反映了官僚心態和市場智慧的重大分別，而在市況大上大落的時候，這個差距就更加明顯。
有份參與競投小蠔灣項目的會德豐地產主席梁志堅亦指出，近期接連有地皮流標，正好反映反映政府或招標機構的底價不夠「貼市」，批評他們「不了解行情」，建議他們要參考市價，優化招標條件再推。
近日的地產市道可說風高浪急，物業估值若不貼市，即淪為「堅離地」，所造成的影響，除容易造成賣地流標之外，發展商持有的投資物業亦受牽連。例如銅鑼灣大地主希慎興業(014)及本地高檔商場之王九龍倉(004)先後因投資物業重估，錄得虧損增加而發出盈警。新世界發展(017)、信和置業(083)、新地、長實及恒基地產(012)等一眾地產股將陸續公佈業績，這段時間會否因更公司因物業重估的連鎖反應發出盈警、甚至影響業績，值得市場注視。