對於一些成交價低於估值的個案，買家可能會基於「估突價」而高興，但實情是，若成交價大幅低過銀行估價，亦有機會被銀行拒絕承造按揭貸款。
有客戶個案與朋友達成協議購入其單位，交易沒有透過地產代理進行，基於與朋友相熟，朋友最終以低於市場水平之「超筍價」成交，當客戶向銀行查詢按揭後，得知有銀行基於成交價明顯低於估值而不接受按揭申請。事實上，成交價低於市場估值之個案，銀行的而且確有機會拒絕受理按揭申請，當中視乎差幅及其他評估因素。
一般來說，銀行對於一些低於市場估值達10%至20%或以上之成交，便有可能拒批按揭，亦有銀行對於差幅超過5%之單位已不願受理按揭申請，又或需要再作個別評估。而對於這類個案，若果沒有透過地產代理作為中間人進行交易，即是由買賣雙方直接交易(俗稱direct deal)，銀行接受程度會更低。
為何銀行不願接受成交價明顯低於市值之個案？因為照常理，物業成交價與市價差距不應太大，買家才肯買、業主才肯賣，如果成交價大幅度偏低，銀行會懷疑單位是否有隱藏性問題及風險，例如單位會否有未發現之業權問題又或屬於銀行未有紀錄之凶宅，又或者擔心買賣雙方夾計避稅，亦有銀行擔心業主大平賣實質是向買家送贈權益。
那麼，若遇上購入超筍盤之機會，買家應如何處理？由於銀行對於這類個案之接受程度有別，買家宜多找幾家銀行先行瞭解其做法，有些銀行接受成交價低於市值不超過5%，但亦有銀行接受幅度達到10%至20%，而且銀行之間估價不一，有些銀行委託之估價行估值較低，與單位成交價之差幅便可以收窄。
再者，有些銀行不一定硬性處理做法，接受再作個別評估因由，如果原因合理，銀行仍會願意接納按揭申請。例如業主急需資金周轉而劈價求售單位，又或者單位原本享有海景，但剛出規劃得知不久將來景觀將大受影響等，銀行或會考慮原因「解得通」，若交易透過地產代理進行，銀行接受機會較高，但仍需留意，即使如此，若成交價大幅低於市值例如超過20%，銀行仍較難視為合理成交價。
作者為中原按揭董事總經理
文章轉載自「AM地產」facebook:
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