量化「明日大嶼」的效益

政府上星期公布，「明日大嶼」的估價約為6,240億元。數字一出，評論四起。大部分論者均認為6,240億元是一個天文數字，加上公眾預期工程必定超支，再加上預期的通脹，政府為這個世紀大白象，埋單過萬億元可能是一個十分保守的估算。

我同意6,240億元是一個大數字，亦同意政府在工程上控制支出的「往績」是不堪入目，不過，正如欄友曾國平在友報提到的，我們需要從成本效益的角度看這數字。亦即是，如果「明日大嶼」帶來的效益高於6,240億元(假設這是合理的估算)，「明日大嶼」還是應該去馬。(同樣道理，如果政府或坊間有另外一些土地選項，是符合成本效益的原則，我們亦應去馬。)

那我們應該怎樣去量度「明日大嶼」帶來的預期效益呢？政府根據香港測量師學會估算，交椅洲人工島上的私人住宅，至少為庫房帶來7,070億至8,230億元的預期土地收益，而人工島上的商業活動，則可每年為香港帶來1,410億元的預期增加值；不過，另一方面，有一直反對「明日大嶼」的本土研究社就話：「你話咁樣『投資』人工島高價賣地先唔會蝕錢，但明明一開始話係解決樓價貴同冇屋住。」

嗱，呢鋪我就撐本土研究社喇。要量度「明日大嶼」帶來的效益，我們不能只看賣地收入會為庫房進帳多少，我們更要看的是剩下來土地的邊際價值到底是多少。那7,070億至8,230億元的預期土地收益當然是一部分，1,410億元的增加值亦可以是(如果這是沒有「明日大嶼」便不會出現的商業活動)，另外，本土研究社最重視的公屋的價值，亦應該被計算在內。根據政府的講法，人工島上15萬至26萬伙住宅單位中，有七成(即10.5萬至18.2萬伙)為公營房屋，這些額外的公屋如何減短輪候公屋的時間，以及為基層市民帶來的價值都需要被計算進「明日大嶼」的效益當中。

總之，增加土地供應的效益在於，無論這些土地最終用來起私樓、起商業大廈還是起公屋，最後都是可以解決(各類)土地不足、舒緩樓價升勢又或是加快輪候公屋時間，而不是甚麼「繼續玩土地壟斷分餅仔，造得愈多壟斷愈勁」這些違反基本需求定律的幻想。