工商舖縱橫：甲廈見支持，乙廈未來何去何從？

近期寫字樓市場先後錄得多宗大額買賣成交個案，涉及的成交大多為甲廈，反映香港寫字樓市場近月已出現明顯分化局面。甲級寫字樓在金融業務復甦、股市交投暢旺的背景下，重新成為資金追捧的焦點；而乙級寫字樓則在中小企需求疲弱下，價格持續尋底，形成鮮明對比。

甲級寫字樓：核心CBD的定價權

市場最新一宗為人津津樂道的大額成交為星展銀行斥資約26.19億元增持中環中心樓面，平均呎價約17,237元，成交樓層涵蓋中層及高層，既有城市景觀亦有海景單位。值得留意的是，這宗交易並未因大手購入而壓低價格，反而印證了市場已找到「支持位」。與此前兩宗成交分別為資深投資者湯文亮先生沽出的26樓全層，其呎價約14,000元，以及馬亞木家族拆售45樓，其呎價高達19,000至21,000元相比，星展的入市價正好落在合理區間內，顯示甲廈價格已難再大幅下調，尋底在望。

同時，港島區多幢指標甲廈如美國銀行中心、力寶中心及海富中心等亦錄得買賣成交，呎價介乎12,000至19,000元，進一步鞏固市場信心。由此可見，甲級寫字樓的定價權仍牢牢掌握在金融機構與大型投資者手中。

乙級寫字樓：性價比突顯，但成交靠「驚喜價」

相對之下，並非主打金融行業的乙級寫字樓，市況顯得冷清，與甲廈形成強烈對比，但這卻更易成為用家及投資者「尋寶樂園」。以近日灣仔北海中心高層相連單位成交而言，最終成交呎價僅約5,600元，較原先叫價8,000元大幅下調三成，成交呎價較去年銅鑼灣中望商業大厦及新時代中心的成交呎價為低。資料顯示，中望商業中心去年售出兩層樓面，分別是由香港地產代理總商會購入的23樓全層，呎價約6,940元；及低層5樓全層，成交呎價約5,800元；另新時代中心中層全層之成交呎價更低至4,824元。這些數字反映出乙廈買家往往能以「驚喜價」入市，平均呎價僅由4,000多至6,000餘元，尋寶味道濃厚，性價比極高，適合自用及收租。

評論：分化背後的邏輯

甲廈的支撐來自金融業的復甦，這是香港GDP的核心支柱；乙廈則受制於中小企需求未完全恢復。當經濟進一步健康發展，乙廈的價值自然會隨之釋放，目前只是時間問題。換言之，甲廈已見支持位，乙廈則仍處於「最後執平貨」的窗口期。隨著商廈吸納量逐漸回升，在「先取量再求價」的前提下，相信甲乙廈的呎價水平將會平穩向上。