樓花紅盤的啟示

正當住宅樓市從上年谷底上升了20%左右，有調整鞏固之勢，近期多個樓花紅盤推出，又再帶起樓市的熾熱！令本來在鞏固勢頭中成交減少的二手市場，成交增加了近5成！一下子樓市又充滿了活力，甚至可以說樓花的價格收復了大部分的失地，市民對紅盤的反應和承接熱烈，令人感到買樓花起碼要2萬元一呎的勢頭。筆者認為，這兩星期紅盤的確打造了新指標，但這個新標準是否能長期穩固，仍然有待市場的考驗！

根據傳媒報道，近期推出的樓花，有地價是8千多元一呎，亦有補地價是8千多元一呎，筆者看見這些數字不禁苦笑，政府地價都要8千多元，樓價又怎會平？不過如果地價太便宜，又如何支持到公共開支？又如何保證到平地皮下發展商會平賣給市民？這其實是市場學上的「價格」和「銷量」的環節，政府要有計劃「在增加地皮供應的同時下調地價」，這樣才會降低樓價的上升動力，同時亦增加到招標賣地的收入！

過去一些地皮買入價遠遠低過8千元這個數字，它們比最近紅盤更有條件減價求售。當然，它們很大機會不會割價，而去享受更高的利潤，市民應注視未來一段時間其他樓花的價格可否繼續穩在現在的高位！

不過近期樓花的而且確是較有秩序，這反映到「要錢不要貨」求售的發展商愈來愈少，發展商對前景樂觀，至少大部分發展商財務方面是相對之前穩健。

如前文所說，在本來樓市有調整勢頭的時候，樓花又再帶起景氣，這是「沖喜」？還是揠苗助長？最後要看市場給的答案！雖然樓市在上升了20%應該要「唞一唞」，可以鞏固後再上更佳！但是，香港儲存的購買力實在強大，除了銀行存款能看到之外，香港亦由以前的「財富蒸發年代」，即通脹和高息口令到財富尤其是銀行定期實際財富力量不斷蒸發，但近年卻進入了「財富凝結年代」，就是通脹低於銀行定期存款息口，經濟增長亦高過通脹，市民的財產其實對比以前，相反暗地裡變得更富有了！香港過去出現了幾年前前所未有「坐着也更富有」的局面，這令香港銀行存款大增，例如最新截至2026年年中的香港銀行定期存款已由2021年底的5.44萬億元增加逾6.1萬億元至11.55萬億元，但這種隱藏購買力因定期高息而聚集，卻可因定期息口比當時相對減少和通脹又相對上升，而令部分資金回流市場！另外，因為通脹上升的時段出現，還有今次樓花旺勢令市民進一步認知了北部都會區的更清晰具體圖畫！這不只令到一些新界區將出現跑贏大市的升幅，縱使市道出現調整，價格亦可能得到對沖！

在這波譎雲詭的市道裏面，評估短期的樓價升跌的意義其實不大，因為「亂世」之中「黑天鵝」太多！反而不動產的長遠穩定性和複式回報的增長等柔韌性顯得吸引，香港政府若保持造地效率比銷售更快的話，樓價上升受到牽制！而基於「樓價必須比建築成本更高」的法則！樓價下跌也同時受到建築成本上升的牽制！未來是短、中期是「有升有跌」的正常樓市，這樣的樓市仍很有吸引力，長遠而言樓價應該上升的！還有另一重要及沒有改變的吸引力，就是供滿樓形成一個很有實力的資產啊！