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【置業解碼】單位特別平,一定有古怪? 做定功課防買凶宅!
2020-07-14
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置業是人生重要決定,動輒涉及數百萬,甚至逾千萬元,如遇上低於市價的二手特平筍盤,能夠「慳返一筆」當然是好事。然而「光棍佬教仔,便宜莫貪」,平嘢唔一定無好,但貪平就分分鐘會貪出禍,有可能會買錯「凶宅」,不單會影響按揭和成交,更可能因小失大,日後想換樓亦難有人接盤。

 

一般曾發生任何非自然死亡,包括自殺、凶殺、意外致死等的單位,都會被列為凶宅,同層及上下層其他單位也有機會受影響。

 

雖說二手筍盤「手快有手慢冇」,不過一般筍盤的價錢也不會太離地,低市價一至兩成已經相當難得,偶然有個別單位開價低市價超過三成,便要小心睇清楚是甚麼原因導致單位變成筍盤。一般大致可歸納如下:

‧ 業主移民急讓

‧ 因疫情(如新冠肺炎)/政局動盪失去信心

‧ 急須套現資金周轉

‧ 凶案或其他刑事罪行的案發地點

‧ 遺失樓契的「無契樓

‧ 因各種原因,如僭建、違法、欠費、違返公契或建築物條例等致樓契被釘

 

相信買家最不想碰到的便是凶宅,如在落訂後才發現所選購的是凶宅,就算買家及同住者不怕,亦有很大機會因凶宅不獲銀行估價和承按,最終因失預算被迫撻訂,導致交易告吹,損失金錢又費時失事。一般而言,凶宅是指曾發生非自然死亡的單位,如凶殺案、自殺或意外枉死等單位;舉例如有人跳樓,死者跳出的單位及伏屍地點的單位亦會被歸入凶宅之列。如發生的案件特別轟動,除了案發的凶宅外,連同層其他單位,以及上下層單位,亦有機會不獲銀行估價及承按,故這些單位同樣有機會以筍價吸引買家。

 

想要避開凶宅,買樓前可以先採用以下方法:

(一)網上資料

現時網上有不少地產資訊網站,都有提供搜尋凶宅資料的功能,這些網站已將全港的凶宅資料整理並分區上載以供查閱,但因沒有官方機構統一搜集及發放消息,而且所收集的資料多為曾於新聞刊登的資料,如傳媒沒報導案件,便會無法查到。所以這些網站的資料並不一定齊全(如不會登詳細地址、人名等)和準確,只可作為參考之用。

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網上有不少網站提供凶宅資訊搜尋功能,可供買家參考。

(二)問代理

由於香港地產代理監管局有規定,地產代理在促成交易時,不能作出故意失實陳述或誤導消費者,否則該代理已等同犯罪,一經定罪有關代理可被判罰款,甚至被撤銷牌照。買家亦有機會可向代理追討賠償,至於是否可取消已簽的臨時買賣合約及取回已付訂金,則要視乎個案的情況而定。

 

(三)問業主及街坊

買家可以直接問業主,亦可於落訂前先向附近街坊、保安員或管業處等查詢,以了解單位是否曾發生問題。如想進一步保障自己,亦可要求業主作出聲明,並於臨時合約中列明業主保證單位並未發生自殺/凶殺或意外致死等案件,否則可以取消交易及退訂。

 

(四)找銀行預批按揭

可以利用不同銀行的網上估價服務,尤其是本地銀行,如單位屬凶宅,有關銀行不會為有關單位作任何估價,又或估值遠低於市價。如多於一間銀行的系統顯示申請失敗,買家可親身到銀行查詢,了解預批失敗或估值低的真正因,以免誤購凶宅。  

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銀行網上估價系統是其中一個避免誤購凶宅可參考的方法。

(五)查冊

雖然土地註冊處並沒有提供搜尋凶宅的服務,但業主若不幸離世,從土地註冊記綠上可得知業主過世的相關消息,包括死亡地點及原因等,但如果死者為業主家屬或租客等,便不會載入查冊記錄內。故田土廳記錄只可作為辨別凶宅的其中一個途徑。

 

(六)直覺

不是導人迷信,但有些人對環境特別敏感,若睇樓時真的感到心緒不寧,便要考慮及查清楚單位是否有問題。坊間亦流傳有人會帶寵物睇樓,如毛孩突然表現異常便可能是單位有問題。也有人帶同指南針及電波偵測儀睇樓,以偵測怪異磁場或干擾電波,但到底是否有效則見仁見智了。

 

並非所有銀行都不願為凶宅承造按揭,市場亦有凶宅獲銀行批出按揭順利成交的例子,如真的想購買「另類筍盤」不妨多向幾家銀行查詢。此外,無論單位是否低於市價,買家置業前都應該先查清楚。

 

資料來源:中原地產

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