買二手樓付款方式相對簡單，要麼一次過付全數，要麼先付首期，再找銀行洽談按揭條款。買新盤的話，付款方式就相對較多元化，既可以選擇「建期」，又可以選擇「即供」，更可以「先住後付」！但講到底，三種付款方式有何差別？付款流程是怎樣？新手入市應該揀邊個方式先最著數？
成功入手樓花後的簽約及付訂流程
現時不少新盤均屬樓花，當準買家成功抽中登記認購後，便可於樓盤開售日期內按發展商的抽籤次序揀樓，選好心水單位後，就要即時簽訂臨時買賣合約及支付樓價5%的臨時訂金(俗稱「細訂」)，於簽訂臨時買賣合約後的五個工作天內簽訂正式買賣合約，再於發展商所示的指定日期前支付另外5%的加付訂金(俗稱「大訂」)。
「即供」折扣優惠最多 適合資金充裕買家
「即供」是指買樓後及於指定日子內完成交易後立即開始供款，並於90至360日內，繳清樓價所有餘額，則必須於入伙前完成按揭申請。折扣優惠多全因發展商想盡量套現，增加現金流，因此買家繳付尾數時間越短，折扣通常越多。以90日「即供」為例，簽訂臨約後90日內就要承造按揭繳付尾數，買家可獲得3%至9%「即供」折扣優惠，以一個價值700萬的單位來計算，最高可慳到63萬，足以支付買樓雜費及全屋的裝修費！
「即供」計劃似乎相當吸引，不過要留意，「即供」其實變相是「未入伙已供樓」，若是租樓人士上車，新屋入伙前每月就有機會同時肩負供屋及租賃兩項支出；若是換樓人士，舊物業未供完就要承造新物業按揭，同樣會有雙重住屋開支，而且承造新物業按揭時亦會將舊物業現有按揭計落買家的負債之中。因此「即供」較為適合資金充裕，且易於承造按揭的準買家。
「建期」無雙重支出負擔 惟小心銀行估價不足
「建期」全寫為「建築期付款方式」，準買家在揀選單位後，先支付首期，然後在發展商指定時間內分期繳付部分樓價，以OCEAN MARINI為例，樓價的5%在簽署臨時合約時繳付，在簽署臨時合約後的120天，180天及360天，分別繳付樓價的5%，直至發展商發出書面通知書可將業權有效地轉讓予買方的日期起計14天內，繳付所有樓價。選擇「建期」一來可以延遲供款，免卻了雙重住屋開支的煩惱，二來可以承造新按揭保險（限1,000萬以下的樓價），適合未有足夠首期上車的買家。惟發展商對「建期」付款折扣一般比「即供」少，甚至只以原價計算；而且只能在收樓前三個月申請按揭，若收樓時不幸市況轉差，買家於申請按揭時，銀行有機會因估價不足而未能批足按揭，屆時買家可能需補付更多首期。因此，選擇「建期」的買家應預留一定數目之資金，以免出現撻訂或需要向財務公司借貸上會的情況。
發展商為避空置稅推出「先住後付」
除上述付款方式外，「先住後付」可以說是較為另類的付款方法。由於政府向發展商徵收一手空置稅，發展商為求加快賣樓速度，避免因單位未能於指定日期內售出而要繳交額外差餉，便因應樓市氣氛，推出「先住後付」以增加銷情。「先住後付」最吸引之處莫過於能用較少首期入市，並且有較長的時間去安排資金，部分成交期可長達3年、甚至5年不等。因此「先住後付」特別受換樓客歡迎，既可以「偷時間」儲錢或放售現有單位套現，又可以「零租金」入住，減輕需要兩邊供款的壓力。
聽起上來「先住後付」是三種付款方式之中最著數，但魔鬼總在細節。選擇先住後付的買家，應注意佔用費的條款及稅項安排。不同發展商的「先住後付」計劃亦有所不同，現時同類計劃，部分發展商在佔用費上已包含差餉、地租和管理費，有些卻不包括，也有些需要付清樓價總數才可獲得指定回贈優惠等。
另外，「先住後付」令成交期變長，自然也會增添估價變動的風險。如買家選用較長的成交期，相對上向銀行申請按揭上會的時間亦會延後，若他日樓市轉差，樓價下跌從而令到估價下跌，銀行有機會因估價不足而未能批足按揭，買家有機會要臨時「抬錢」上會，或被迫撻訂。「樓換樓」的買家更要特別留意，以「先住後付」購入另一個單位時仍需繳付15%印花稅，並須於12個月內售出舊有物業，才可以「一換一」的手法申請退回新物業多繳的稅款。
總括而言，三種付款方式「有辣有唔辣」，並不存在哪個比較著數，或哪個比較好。建議準買家入市前，還是先仔細地查看各個付款計劃的條款及細則，計算好自己可承受的財政負擔能力，並且考慮清楚樓市狀況，選擇最適合自己的付款計劃，免招損失。
資料來源：中原地產