【HOUSE730搵樓大本營】唐樓能否做到高成數按揭取決於這些因素

港人置業需求仍然強勁，樓價未有大幅回落跡象，若預算有限，卻追求生活空間較大的買家，可能會留意面積較實用的唐樓物業。坊間有不少意見認為，因樓齡及估值差距所限，購買唐樓時，很難從銀行借到高成數按揭，但如果符合個別條件，其實也可以「借足八九成」輕鬆置業。

說起唐樓不少人認為只有數層及沒有電梯是其定義，但根據《建築物(規劃)規例》第46條，唐樓的定義是任何建築物，而在其住用部分有任何起居室擬供或改裝以供多於一名租客或分租客使用。此外，唐樓與洋樓定義上另一個特點是地契，前者可分拆出租，地契為商住兩用混合用途。

唐樓能否做到高成數按揭，第一個要考慮的因素當然是樓齡，若買家年齡及收入許可，而一幢唐樓的樓齡在五十年以下，一般仍可以借到最少八成按揭，例如九龍城區一些樓齡僅廿多年，只有六個單位的唐樓，成交價在400萬元以下，甚至可以借盡樓價九成上會。

不過，要注意的是，如果樓宇樓齡較高、質素較低，又或是多個單位被間成劏房，銀行將削減一至兩成按揭成數，因此有意購入唐樓的置業人士，宜先作背景審查和實地考察，以免借款不足，被逼抬錢上會了。

另一方面，銀行在批出唐樓按揭前，一般會進行實地考察等盡職審查，因此買家在簽署臨約時，宜列明賣家需允許開門讓銀行安排的估價公司視察或驗樓，並需對方承諾該單位沒有任何違反建築物條例的結構性改動，以免成為批出按揭的絆腳石。

至於銀行批出唐樓高成數按揭前，亦會參考「樓齡」與「人齡」，前者一般是計算「七十五年減樓齡」，部分較進取的銀行會用「八十年減樓齡」，而按揭年期不得超過金管局的三十年指引。

還款期縮短影響入息需求
至於置業者和擔保人的年齡，會直接影響批出按揭的成數和年期，因為一般而言，「樓齡+按揭」年期不可超過七十年或七十五年，如果銀行較嚴格，規定「樓齡+按揭」年期不可超過七十年，在還款期縮短的情況下，每月供款自然增加，對買家的入息需求亦會有所上升。若買家欠缺供款能力，未能通過壓力測試，銀行又怎會批出高成數按揭呢？

總括而言，買家宜盡量避開樓齡太高的唐樓，以避免撻訂或首期金額失預算的風險。

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