【HOUSE730搵樓大本營】居屋幸運兒注意置業做按揭必讀

私樓樓價高企，不少用家轉戰二手居屋市場尋寶。不過，未補地價的居屋按揭較一般私樓煩瑣，最大分別是在於居屋按揭年期最長為二十五年，而且政府的擔保年期長短亦會影響銀行的放貸審批，買家搵心水單位時，要注意樓齡對按揭的影響。

二手居屋樓按最需要關注擔保期問題，房委會對旗下居屋提供三十年擔保期，意思是由政府擔保做樓按，因此銀行放貸時可豁免買家的壓力測試，以及按揭保險費。擔保期的長短對樓按成數有關鍵性影響，銀行的原則是當居屋的擔保期完結後，未償還本金額需要相當於或低於樓價六成，才可批足九成按揭以及最長二十五年期。簡而言之，樓齡愈高的居屋，愈難獲得銀行批出長年期的九成貸款。

樓齡逾廿年居屋宜準備較多首期
假設某買家希望買入一個500萬元的油塘油翠苑居屋單位，單位於2009年開賣，換言之政府餘下的擔保期是十九年。因此銀行會要求買家於十九年之後，未償還的本金額跌至只佔樓價的六成或以下，即是300萬元或以下。

按銀行現行的利率P-2.5%計劃，即實際利率2.5厘；供款二十五年；以及九成樓按計算，每月供款額20,188元，供款19年後尚欠銀行本金約135萬元，在這情況下一般可順利獲批足九成貸款。

不過，若是心儀是在1996年出售的牛池灣彩峰苑，換言之政府餘下的擔保期只餘短短六年，按上述的樓價及銀行樓按條款計，供款六年後未償還本金仍遠高於樓價的六成，因此銀行難以批出九成而年期二十五年的樓按。

如果要維持九成樓按，銀行可能會將貸款年期縮短至十四年或以下，以達至九年後未償還本金佔樓價六成或以下的原則，變相令每月供款急升至37,300元，買家或難以負擔。由此可見，一般樓齡超過二十年的居屋，買家要準備更多首期，才可以成功上車。
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