財政預算案2026｜世邦魏理仕：加快推動經濟轉型已屬必要料提升香港經濟競爭力

對於財政司長陳茂波最新發表的《財政預算案》，世邦魏理仕香港區研究部主管陳錦平表示，今年的財政預算案強調，因應影響香港經濟的結構性轉變，加快推動經濟轉型已屬必要。各項旨在協助企業渡過轉型期的投資與措施，預計將提升香港的經濟競爭力，並吸引更多國際及內地企業與人才來港。政府亦致力與國家「十五五」經濟規劃更好接軌，並將啟動本地版本的五年規劃，以引導香港經濟朝目標發展。這項舉措將確保公共投資及資源更具策略性配置，為長遠成功打下基礎。

香港的財政狀況改善，使政府得以推出多項措施提升市民生活質素、刺激本地消費，並支持入境旅遊。2026 年本地生產總值（GDP）增長預測為 2.5% 至 3.5%，延續 2025 年的 3.5% 增長。在預期息口下調及樓價回升的帶動下，物業投資需求亦有望增加。政府預計 2027 至 2030 年的平均 GDP 增長約為每年 3%，高於疫情前 10 年（2.9%）及過去 20 年（2.4%）的平均水平。

預算案並未直接刺激商業物業市場，但提升香港國際金融競爭力及推動科技創新等措施，有望帶動商業地產的相關需求。政府連續第二年暫停一般商業用地的賣地安排被視為適當，尤其考慮到部分物業類別仍然錄得高空置率。

提速推進北都發展

世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事兼主管鄭亥延表示，成立「新田科技城」和「洪水橋產業園」兩家專責公司，標誌著香港在北部都會區內提供工業用地的模式出現重大結構性轉變。期待新模式能採用較以往以投標為主導的方式更靈活、更面向投資者的手法。然而，該公司的職能十分廣泛，包括自持發展、公開招標、合資合作以及建設產業生態系統，有可能與現有機構產生重疊，例如香港科技園公司，其現時已在 InnoParks內履行部分相似的角色。因此，有效的協調和清晰的政策定位將是關鍵。為避免政府內部不同組織之間出現不必要的競爭，政策局與落實機構之間必須具備透明、協調一致和更全面的溝通。

結合市場力量加速創科發展

公私營合作（PPP）對北部都會區的未來發展至關重要，但政府目前的角色仍然過於被動，主要充當「業主」角色，同時對設計及工程施加大量規定。要讓 PPP發揮其應有效果，政府必須在早期更重視商業可行性評估，並及早挑選合適的策略性合作夥伴。

北部都會區多個 PPP項目的進展緩慢，根本原因在於對項目可行性的疑慮，以及難以覓得合適的創科（I&T）及先進製造企業。這些正正是政府應採取更主動角色的領域——包括提供更清晰的市場方向、協助尋找租戶、加強商業論證——以便讓私人發展商建立信心，從而推動北部都會區加速轉型為具活力的創科樞紐。

為河套香港園區及新田科技城提供的額外資金將有助加快其實體發展，並為香港的創科生態系統釋放急需的推動力。雖然相關項目原本設計為財務自給、吸引私人資本參與，但現階段更重要的是靈活運用政府資金。

在創科企業的空間需求及租金承受能力仍存在不確定性的情況下，園區營運者應獲允許使用部分資金支援創科公司，例如提供租金資助或營運補貼，以協助初創及早期創新者站穩陣腳，同時亦有助私人投資者降低風險。

為私人投資者及發展商引入更靈活的退出機制，包括保底退出價格等選項，將可進一步強化市場信心，並吸引更多私人資金投入這些具策略性的政府項目。

現代物流圈

現代物流圈政策是將該區定位為北部都會區中新興現代服務業中心的重要一步。其與前海合作區的策略性連繫，進一步鞏固北部都會區作為區域物流、跨境貿易以及高增值供應鏈活動的樞紐角色。

然而，目前香港的物流需求增長屬結構性而非爆炸式增長。電商、冷鏈運輸及跨境貿易仍然是主要需求支撐，但租戶擴張相對審慎，並高度重視成本。若貿易量未能相應加速增長，或缺乏新的需求動力，供應有可能跑贏吸納速度，從而對租金、土地價值及投資意欲造成壓力。

該物流集群的成功關鍵在於能否按市場實際需求節奏推出供應，以及政府如何有效吸引龍頭租戶進駐，從而建立具規模效應的物流生態系統。「按建築面積付費」（pay‑what‑you‑build）模式可讓市場自行決定發展強度，減低短期風險，同時保留未來加密發展的空間。

北都大學城足夠滿足需求

根據現行的發展規劃，北都大學城校園將分布於三個地點，包括牛潭尾新發展區約 46公頃、新界北新市鎮約 40公頃，以及洪水橋／厦村新發展區約 5公頃。

單是洪水橋／厦村的三幅合共 5公頃的校園用地，便可提供超過 250萬方呎的總樓面面積，以供校園發展之用。此規模足以支援 5,000至 10,000名學生，並提供完善及多元化的設施，包括足夠的學生宿舍。因此，北部都會區內額外的學生住宿需求預計相當有限，大部分可於校園範圍內直接滿足。

預計 2026年豪宅樓價持平

這項措施令人意外，特別是在不少私人市場持份者一直呼籲政府進一步放寬住宅相關稅項的時候。相反，政府卻宣佈對成交額超過 1億元的住宅物業交易印花稅調高至 6.5%。在現時成交量仍然偏低、樓市氣氛尚在復甦的階段，提高前期成本有可能壓抑真正的換樓需求，並減慢豪宅市場的資金流轉。

雖然政策目的或許是增加政府收入，而非打擊炒風，但超級豪宅市場本來已以自住買家為主，炒賣活動十分有限。

整體而言，此措施對大眾住宅市場的負擔能力影響不大，但確實釋放出一個審慎訊號。未來數年保持穩定的住宅土地供應，對樓市長遠健康的重要性遠高於任何邊際性的印花稅調整。鑑於此項政策，原本對 2026年豪宅樓價上升最多5%的預測將會下調至持平。

須按原定計劃出售住宅地避免長期供應缺口

儘管 2026/27 年度《財政預算案》重申政府對長遠土地及房屋供應的承擔，但現實是，未來五年的住宅供應仍低於原先預期。雖然較以往表現有所改善，但仍未能完全達到政府長期以來的供應目標。

為確保香港在未來十年不會出現結構性住宅供應緊張的局面，政府有必要按原定計劃出售住宅用地。具穩定性及可預測性的賣地管道，對避免長期供應缺口及維持下一個樓市周期的價格穩定至關重要。

商業物業方面，政府在需求疲弱及空置率上升的情況下，暫停大部分商業地皮的賣地決定屬審慎之舉。等待市場復甦、升級需求完全被吸納後再推出商業地皮，會是更適合的時機。

總括而言，預算案在方向上屬正面，但能否避免香港再度陷入長期供應不足，將取決於政府在執行上的紀律，以及是否能及時推出土地。

住宅成交量有望升逾20%

在充裕資金及明顯的潛在需求支持下，預期2026年的香港住宅市場將保持韌性及正面走勢。成交量有望上升逾20%，回到2018至2021年間的歷史高位水平，即每年約8萬宗的平均成交量。

推動房託基金市場發展

香港的房地產信託基金（REIT）制度較美國、日本及新加坡等市場具限制性，減低靈活度及增長空間。加上高息環境及疲弱的物業市場，H‑REIT 對投資者的吸引力下降，這亦反映在近年本港 IPO 市場活躍之下，卻沒有新 REIT 上市的情況。要振興行業並吸引更多 REIT 成立，減低交易成本及提供更順暢的重組渠道──例如建議中的印花稅豁免──將是關鍵措施。