今年整體私宅買賣量料再升18% 冀2026年樓價漲最多8%｜樓市數據

2025年樓市先跌後升，經歷年初首季低迷後，在擴闊100元印花稅至400萬元物業後，成功激活購買力大舉入市，而在投資者亦加入戰團後，樓價緊接漸進回升。總結整體私宅表現，根據土地註冊處資料，截至今年12月8日為止，2025年整體私人住宅共錄得54,104宗買賣登記，涉及金額約4,710.55億元。按走勢推算，預計今年全年登記量最終可錄得約5.72萬宗，較2024年的約4.84萬宗再升18%，實現兩連升，並創近4年高位；物業成交總值方面，預測全年將增加13%，至約4,970億元，同樣連升兩年，創近4年來最多。

此外，在9月及10月一連兩月減息推動下，加上多項經濟指標及旅客數字回升，均利好樓市進一步向好。2026年快將到來，縱觀目前樓市基調穩健，減息周期料可延續，而本港經濟持續向好，在大量IPO帶動資金及企業湧港下，明年樓市表現將更強勁，可望實現無間斷式的升市；在買賣登記量方面，整體料樂觀上試6.3萬宗，當中一手私宅有望突破2萬宗大關，挑戰2.2萬宗；而二手也料增至4.1萬宗；至於樓價及租金有力繼續雙雙攀升，前者看升6%至8%，後者亦料漲3%。

息口降等利好因素令整體樓市暢旺

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示，2025年初樓市步入傳統淡月，交投在低位徘徊，時至2月底《財政預算案》宣布擴闊100元印花稅至400萬元物業，隨即刺激細價樓交投大升，自此無論一手新盤及二手物業買賣均見暢旺。次季雖因中美關稅戰一度緊張而令環球股市急挫，惟美方突然轉軚而獲迅速解決，隨後股市持續攀升，加上整體經濟情況明顯改善，配合《施政報告》放寬投資移民的置業門檻，進一步增強入市信心，第三季尾至第四季更令豪宅市場接力起動，投資者亦加快入市，令整體樓市旺勢畢現。

一手私宅買賣登記三連升創6年新高

一手私宅市場方面，踏入2025年經歷首兩個月低迷後，發展商隨即配合100元印花稅政策推出大量細單位應市，大受市場追捧。雖然市場反應熱烈，但發展商維持低價推售策略，令交投持續暢旺，而因應樓價低水及租務需求極旺，更引發不少投資者重回市場趁低吸納現樓貨尾放租，令全年一手私宅買賣登記自3月起一直維持在按月至少逾千五宗的水平，表現極為凌厲。

總結2025年一手私宅市場，截至12月8日為止，買賣登記量值分別錄得18,819宗及2,092.76億元，料全年相關量值最終可達約19,940宗及約2,210億元，將較去年分別再升23%及7%。一手私宅登記量已是連續3年錄得升幅，除進一步上試高位外，亦創近6年最多及近21年次多。至於2025年每宗一手私宅平均成交價料為1,108萬元，按年將跌約12.7%，主因是年內細價物業登記佔比較多所致。

二手私宅買賣創4年最多量值齊升

分析二手市場，2025年自次季起，按月均能維持在逾三千宗的高水平反覆徘徊，反映市場承接力十足，除了受惠股市大升及經濟持續增長外，9月及10月連月減息，均是支持二手市場交投穩企高位的一大動力。時至第三季開始，購買力更由細單位逐漸蔓延至中大型單位甚至豪宅，令整體市況更全面向好。

截至今年12月8日為止，二手私宅買賣登記量值分別錄35,285宗及2,617.79億元，預期全年登記量最終錄約3.72萬宗，較2024年的約3.22萬宗上升16%，連漲兩年，進一步脫離2023年的歷史低位，創近4年新高。至於全年成交總值料達2,760億元，將按年上升18%，為連跌3年後首見反彈，料創近4年以來最多；此番量值同步上升，反映樓市進一步復甦。按每宗二手私宅平均成交價計算，2025年料為741萬元，將按年微升約1.5%。

400萬元或以下住宅買賣激爭成焦點

另外，陳海潮指出，值得留意的是，受惠放寬100元印花稅門檻至400萬元物業，2025年樓價400萬元或以下的物業成為市場最大焦點，當中在一手市場中，400萬元或以下者成為年內升幅最大的登記銀碼層，按年激增78%，由2024年的1,239宗大增至2,202宗，為第三熱賣的銀碼層。至於二手方面，400萬元或以下者更成為登記量最多，而且是唯一突萬宗的銀碼類別，年內料共錄13,155宗，較去年的10,223宗增加29%，為第三大升幅的類別。

發展商低價突圍一手買賣佔34.9% 創6年高

再觀察另一項數字，過去一年，在發展商大舉以貼市價，甚至首批低於市價積極推出新盤下，一手買賣佔比大增至34.9%，除連升3年外，更創下近6年新高，反映發展商今年推盤的主調是先求量、後求價。相比之下，二手業主靈活度不及發展商，因而令二手私宅買賣佔比跌至65.1%的6年低位，較2022年上次高峰的75.2%，累跌10.1個百分點。

另外，按十大活躍二手屋苑表現分析，截至2025年12月3日為止，日出康城繼續是今年買賣登記量最暢旺的屋苑，暫時已累錄594宗登記，已十分貼近去年全年所錄得的606宗；其次為嘉湖山莊的431宗及美孚新邨的365宗，兩者同告暫較去年全年少7%，但仍有約一個月時間，必將有所超越。至於目前已率先超越去年全年者，包括有名城升13%，由去年的158宗，增至今年已達178宗；至於熱門老牌屋苑─黃埔花園及愉景灣暫也分別超出去年9%及5%，各錄291宗及292宗登記。此外，十大活躍屋苑合計暫共錄得3,168宗登記，與2024年全年的3,229宗只相差61宗，全年計必可超越突破。

審視2025年樓價表現，陳海潮指中小型住宅（以差估署中小型單位作依據）價格於今年首10個月累升約1.9%，料全年最終將錄約3.2%的升幅；豪宅物業方面（以差估署大型單位作依據），預測全年升幅約2.5%。至於租金走勢方面，中小型住宅2025年全年租金最終料升4.6%，而豪宅租金全年則看升3.4%。

展望2026年樓市無間斷式上升

利嘉閣地產總裁廖偉強指出，樓價經歷之前連跌3年後，終在今年首季最後一個月成功築底，並漸次回升，踏入第三季後的9月，升幅更有所加快。總結2025年全年，樓價料至少升逾3%，終止3年連跌後反彈，終於成功扭轉跌勢。目前樓市正值當頭起，在各項利好因素，如息口、經濟及入市意欲回升支撐下，2026年樓市將出現無間斷式的持續上升，後市可以樂觀看好。

減息料持續來年入市意欲將再提升

當中對樓市影響最大因素之一的息口，已由9月開始下降，連同10月份，美國及本港已連環減息兩次，本周四(11日)議息結果的減息機會頗高，反映市場已步入減息周期；而明年美國新任聯儲局局長上台，減息周期料持續，將利好2026年的物業買賣及投資，進一步推升來年入市置業的意欲。

內地客入市比例續增更多新港人租轉買

此外，之前樓價已累跌3年、一度跌近三成，而在全面撤辣後，加上9月的《施政報告》降低投資移民置業金額的門檻至3,000萬元，以上幾項條件促使內地買家入市大增，今年佔比已達約兩成半，料2026年會有更多內地客及不少暫時租樓的新香港人「轉租為買」，推動整體內地客入市佔比逐步向三成的水平邁進。

另一方面，本港經濟過去數年(共11季)持續出現正增長，最近數季增長更持續加快，而失業率雖然曾一度升至3.9%，但最新已見回落至3.8%，不再惡化之餘，亦料續改善。至於今年訪港旅客人次大增，當中內地客佔大多數，料情況將持續向好，有助推動本地餐飲及零售消費市場觸底回暖；以上整體經濟表現逐步轉強絕對利好來年樓市。

資本市場暢旺 IPO及財富效應將惠樓市

在資本市場方面，港股過去一年表現跑贏世界主要市場，當中IPO集資金額更冠絕全球，目前排隊上市的企業數以百計，2026上升勢頭尚在，此舉可帶動大量資金及企業人員進駐，加上後續財富效應下，住屋及投資需求必將上升。

今年以來新盤以貼市價應市，銷情十分理想，最新數字顯示，新盤貨尾已見自高位回落，由年初的約2.3萬伙降至目前約2萬伙左右，大大紓緩了發展商推盤及開價壓力，料未來新盤定價可以逐漸企穩，帶動整體樓價穩步回暖。

明年整體私宅買賣上試6.3萬宗看升10%

綜合上述各因素預期，2026年整體一二手私宅合計登記量可望將由今年約5.72萬宗，增加10%至約6.30萬宗，屆時將較自2013年起十四年來平均每年約5.36萬宗多出17.5%；當中一手私宅買賣料達2.20萬宗，較2025年的1.99萬宗增加11%；而二手私宅成交量亦料較今年的3.72萬宗，同步升10%至4.10萬宗。前瞻整體私宅成交金額，因應交投及樓價齊升，2026年一二手私宅合共成交總值料增16%，上試5,750億元水平，屆時勢創5年新高。

料明年租金升幅收窄至3% 樓價漲幅可望遠超

展望樓價表現，廖偉強相信樓市會呈無間斷式的升勢，出現穩步復甦。他預計，整體樓價在2026年可錄約7%的升幅，其中中小型住宅樓價全年看升6%至8%；而豪宅物業價格在市況轉旺，及之前低基數追落後下，加上投資移民及高才通入市支撐，料有8%的上升空間。租金方面，因應之前已持續錄得明顯升幅，而在多了人租轉買及投資者入市令可放租供應增多之下，2026年租金升幅料會收窄，故全年只看升3%，中小型住宅租金及豪宅租金升幅均料相若。