七師傅講樓市 批減辣冇用 樓價未跌完 邊區呎價5000元都唔值？

對樓市有獨特看法的風水師七仙羽(七師傅)於今年初中港恢復通關，樓市正在復甦時期，坊間不少預測樓價能夠反彈之際，她卻「唱反調」預告樓價今年要跌！且跌勢持續到2024年，甚至2025年。事實上，不少預測今年樓價能錄得升幅的大行或物業顧問，近期已「轉口風」，而二手樓價更已出現倒跌。上周五(20日)公布的中原城市領先指數CCL報155.18點，按周跌1.17%，創338周、即近6年半新低，重返2017年4月底時水平；並已蒸發今年全部升幅，2023年迄今暫跌1.01%。七師傅日前在社交平台發文「新界九龍香港樓值幾多錢？」，認為「新界樓5,000元都不值」，更直言政府「減辣冇用」。

七師傅先提出「好多人罵我：風水師有甚麼資格講樓市？」，之後逐一列出理據反擊，包括：

• 我有專業資格講樓市，本身是財經記者出身，認識的財經界大鱷多不勝數，並長期交手，經驗豐富。
• 我投資所有物業，都賺，經驗比你吃的米多。
• 讀書時就是學霸，博士學位，年年第一，科科A、A、A、A、A….知識豐富。

然而「So let me tell u」進入正題，表示以新界平均呎租25元計算，減去管理費差餉等，得出的淨回報22元乘12個月除6厘回報，呎價等於4,400元，即新界樓5,000元都不值。至於九龍樓呎租40元，而淨回報35元，呎價等於7,000元；港島樓呎租45元，而淨回報40元，呎價等於8,000元。

黃金美金將成避險工具 建議定存收息

七師傅表示，3個月美金定期存款利息有5厘8，未計租客「走佬」、空置或突然脫鈎貶值、東南亞金融風暴及其他風險。五成投資買家消失，而供樓增加5倍，好多自住買家改為租樓，繼而影響企業融資和銀行、地產、貿易、消費各行各業的壞帳撥備和盈利；全球除美國、歐洲、日本如「骨牌效應」金融、經濟、地產崩潰重新洗牌，內地樓市「有眼見」，仲有猶太以巴俄烏「笠笠亂」。她認為，股樓債市將大幅波動，黃金美金將成為避險工具，而明年年底美國總統選舉落定後陸續醞釀。

七師傅在今年初曾稱，樓市印花稅政策是窒礙自己買樓的其中一個原因。市場預期周三(25日)發表的《施政報告》對樓市有減辣措施，七仙羽則直言「減辣冇用，會頂一陣成交，但之後仲衰，因為立即增加4萬伙新樓樓花供應隊殘大市。」而她本月接受傳媒訪問時指，若然香港樓市是好，根本毋須減辣或撤辣，只有勢色不對才需要取消印花稅。

帖文最後寫下「定存收息吧」，並預告日後有時間將講比特幣。

七師傅早在今年3月時接受媒體訪問分享一些投資貼士，表示現時整體世界局勢都比較緊張，黃金升值機會比較大，所以此時應該投資實體黃金，並非倫敦金。另指利息較高水平時應「擺銀行做定期收息，有些錢就可以投資基金」。

預言2023年樓市會跌

七師傅早前亦預測樓市「2023年跌、2024年跌、2025年跌」，意味跌勢到2025年後才有機會終止。對於網傅她持有超過10個物業，她坦言其實10個物業「好濕碎」，更覺得太少，認為「退休至少要有幾十個物業，生活才能無憂無慮」，並透露持有的物業涵蓋中半山、油尖旺、深水埗、太子、新界等地區，不過未有因為自己「重貨」在手而睇好樓市。

在訪問中表示，自己於過去兩年(2021年、2022年)曾提醒「如果要買樓就盡快買」，但無人聽，因為大行都說樓價會升，結果她跑贏大行，表示自己結合研究和風水命理，加上常識為依據，得出未來3年樓巿向下的結論。

九運屬火不旺地產 樓市難有起色

從風水命理的角度，2023年為癸卯年，癸屬水、卯屬木，地產樓巿項目屬土，一般來說樓市只有在土旺的年份才會升，所以2023年樓市會跌。而2024年為甲辰年，辰藏水，木剋土，故同樣不利樓巿，要到2025年樓巿才有望回升。此外，八運屬土可旺樓市，但九運屬火不旺地產，故本港樓市難有起色。

過往香港樓市已經升得「好高好癲」，大部分的香港人無法負擔高昂的樓價，而貸款要花好多年才可還清是「好唔合理」，樓巿又如何上升？此外，疫情令很多人的生意不佳，打工仔的工作不穩，收入減少，大部分人經濟能力都不好，何來有錢去買樓？

中港恢復通關後，市場憧憬內地人會來港買樓，七師傅認為來港買樓的內地人都是有錢人，有錢人其實是十分醒目，面對香港的吸引力已減低，未必再能夠吸引他們來投資。