整體工廈差餉租值結束3年升勢，去年跌幅有3.2%，當中以新型甲級工廈跌最顯著。(資料圖片)
本港經濟仍疲弱，工廈買賣氣氛低迷，有新型甲級工廈發展商轉賣為租，在租盤供應過剩的情況下，工廈租值明顯受壓下跌。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，選取59個傳統、新型及新型甲級主要工廈的差餉租值統計，整體工廈的租值連升3年後回落，2024年按年跌3.2%。3種類型租值全線下跌，當中新型甲級跌幅最顯著，按年跌6.9%，新型跌4.7%，傳統跌2.3%；而新型工廈因部分呎價大降逾半，有租客選擇由租轉買，加上不少寫字樓租金跌至相宜水平，以及大業主提供租務優惠，吸引工廈租客升級轉租寫字樓，在需求減少下，影響租值連跌2年。至於傳統工廈因租戶較為穩定，租約時間長，兼且租客大多傾向續租，非必要不會搬遷以免增加裝修成本，故租值跌幅相對較小。
傳統工廈租值雖偏軟，但走勢相對較平穩。(資料圖片)
傳統工廈租值偏軟 惟走勢較平穩
楊明儀稱，近年有新型及新型甲級工廈落成及陸續入伙，供應較多的地區為荃灣、長沙灣及觀塘，相信發展商及大業主多以放租為主，加上寫字樓供應亦大增及部分活化工廈改裝完成，因此預計今年這兩類工廈租值走勢繼續向下調整。當中新型甲級工廈由於供應較多，與寫字樓競爭較大，料跌幅比新型工廈明顯；而傳統工廈租值仍然偏軟，但走勢比新型及新型甲級平穩，估計今年跌幅仍是3個類型中最小。
近年有不少新式工廈及寫字樓落成，在供應增多情況下，令新型甲級工廈的租值指數亦跌。(資料圖片)
市場供應多 拉低租值
差餉租值最高的6個新型甲級指標工廈中，2024年有4個跌、2個升，租值排名近乎不變，其中TML廣場、GLOBAL GATEWAY TOWER及企業廣場2期租值跌幅達一成或以上，同樣因為區內有不少新式工廈及寫字樓供應所致，拉低新型甲級租值指數跌6.9%。當中荃灣TML廣場兩年租值稱冠，但因發展商將同區全新的沙咀道1號、沙咀道39號及IEC第1至3期招租搶客，打擊TML廣場租值按年跌14.0%，跌幅最多。至於九龍灣企業廣場2期租值按年跌9.9%，主要受九龍東寫字樓空置率高企拖累。此外，長沙灣GLOBAL GATEWAY TOWER早年租金高，現調整回落，加上區內有不少新落成物業，包括東方國際大廈、維特健靈中心及寶源亞洲中心，影響租值受壓按年下跌9.8%。
在7個新型指標工廈中，2024年有6個跌、1個升，租值排名與2023年大致相同。當中以觀塘天星中心跌幅最大，租值按年跌10.1%，物業租務交易少，而且附近有活化工廈項目及鴻圖道33號海傲即將入伙影響。至於創富中心主要作寫字樓用途，租值跟隨大市下調，按年跌7.0%。不過，新蒲崗新寶中心租值升逾一成，按年升11.5%，升幅是眾指標工廈之冠，因物業質素屬同區中較好，亦鄰近啟德發展區，獲工程及建築公司承租，帶動租金上升。
傳統指標工廈中，葵涌永得利廣場跌幅顯著，租值按年跌17.4%，原因是物流業收縮，令空置率上升而租金急挫。(資料圖片)
物流業收縮 傳統工廈租金急挫
另外，22個傳統指標工廈中，2024年有12個跌、10個升，升跌各佔約一半，所以傳統工廈租值指數僅跌2.3%。其中永得利廣場跌幅顯著，租值按年跌17.4%，物業鄰近葵涌貨櫃碼頭，因物流業收縮，倉庫及寫字樓需求減少，空置率上升，令租金急挫，排名跌四級，由第7降至第11位。柯達大廈2期租務成交並不活躍，在港島寫字樓供應多的情況下，租值按年跌10.2%。相反，怡生工業中心及荃運工業中心2期的租值表現較優，分別按年升9.4%及7.0%，該兩幢工廈交通方便，亦由於有業主將大單位分間成小單位作商務中心，租客可以用作商業登記用途，故推高租值。
*本文選取59個傳統、新型及新型甲級主要工廈作統計。工廈差餉租值指數是以差餉物業估價署每年10月1日評估物業的應課差餉租值所衍生的指數，指數的基期為2013年，基期指數定為100，用於反映物業的租值變動。
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