2025-10-28 09:00:00

中原地產：住宅銀主盤按季減一成終止連續5季升勢中價私樓減幅最大｜樓市數據

樓市氣氛向好，住宅銀主盤存量亦見回落。中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，截止2025年9月份，住宅銀主盤存量共269個，比上季的300個減少31個或10%，終止了5季連升，但仍為12季次高。

當中私人住宅存量下跌，而公營房屋存量則微升。私人住宅存量193個，按季下跌33個或15%，而公營房屋存量76個，按季增加2個或3%。價值2,000萬或以下私人住宅銀主盤存量均下跌，以700萬至1,000萬元中價樓存量減幅最大。港九新界三區銀主盤存量齊跌，港九市區縮減超過一成較明顯。第三季樓市氣氛好轉，銀行趁機推售優質銀主筍盤，吸引買家入市，加快銀主盤消耗，致存量回落；預期第四季銀主持續推盤，存量按季將略增至約280宗，將為2022第四季有紀錄以來的13季次高。

私人住宅按銀主放盤價劃分，今年第三季2,000萬元或以下不同價值類別的銀主盤存量均錄得跌幅，只有2,000萬元以上存量不變。其中700萬至1,000萬元銀主盤售出量大幅高於新增數量，所以存量下跌35%，跌幅最大。500萬元或以下、500萬至700萬元及1,000萬至2,000萬元銀主盤售出量亦多於新增數量，故存量下跌13%到15%不等。2,000萬元以上銀主盤售出數量剛好抵消新增數量，令存量與上季持平，沒有變幅。

港九市區縮減超過一成較明顯

分區方面，第三季港九新界三區私人住宅銀主盤存量均下跌，九龍跌近三成最多，港島亦跌逾一成。九龍區私人住宅銀主盤存量60個，按季減少29%。九龍放盤價2,000萬元或以下銀主盤存量全部錄得下跌，其中700萬至1,000萬元跌幅最明顯，存量急跌75%，因為售出量遠高於新增數量。500萬元或以下、500萬至700萬元及1,000萬至2,000萬元售出量亦不俗，大於新增數量，故存量跌幅介乎28%至50%。不過，2,000萬元以上銀主盤售出量略為遜色，未能抵消新增數量，因此存量上升33%。

港島區私人住宅銀主盤存量36個，按季跌12%。港島放盤價700萬元以上中高價銀主盤售出量全部高於新增數量，所以這些價值類別的存量齊跌。700萬至1,000萬元存量跌60%最多，1,000萬至2,000萬元及2,000萬元以上亦跌近三成。500萬至700萬元售出量等同增幅，故存量不變。但500萬元或以下銀主盤存量是區內唯一錄得升幅的類別，因新增銀主盤大升1倍，期內售出量少於新增數量，致存量上升27%。

新界區私人住宅銀主盤存量97個，按季微跌3%。新界只有放盤價500萬元或以下低價銀主盤存量錄得下跌，售出量高於新增數量，以致存量下跌9%。而700萬至1,000萬元及2,000萬元以上新增數量等同售出量，故存量均持平。至於500萬至700萬元及1,000萬至2,000萬元售出量略低於新增銀主盤數量，所以存量增加7%及9%。

上季2000萬以上私人住宅銀主盤售出個案共14宗

2025年第三季2,000萬元以上的私人住宅銀主盤售出個案共14宗，港島佔9宗，九龍2宗，新界3宗。所有單位均在2016年或之前買入，而且實用面積全為1,000方呎以上的大型單位，上手買入全屬二手。有9宗的成交價高於業主買入價，賺幅介乎8%到1.96倍不等，有2宗的成交價低於業主買入價，另有3宗的成交價變化不詳。賺幅最多是西半山寶珊道1號3座中層B室，實用面積約1,044方呎，原業主於2003年以800萬元買入，其後銀主以2,394萬元放盤，最終成交價2,365萬元，帳面高1.96倍。