啟德生活配套完善，租金回報可觀介乎 3% 至 4%。(資料圖片)
啟德曾被譽為「聚寶盆」和「金鎖匙」，乃香港十大基建之一，集住宅、商業、休閒、旅遊與基建於一體，規模遠超九龍站及環球貿易廣場，堪稱市中心難得一見的大型綜合社區。然而，過去數年受全球經濟不確定性拖累，香港樓市自2021年起累跌近三成，啟德發展亦不如預期。直至2024年財政預算案取消「辣招」，加上美國聯儲局同年9月起減息4次共1.25厘，市場氣氛才逐步回暖。今年第三季，啟德成交量急彈，錄得667宗買賣登記、總值91億元，成為全港「吸金王」。這股熱潮是否樓市全面復甦的先兆？「十五五」規劃又為香港樓市注入哪些新變數？
「十五五」規劃支持港澳更好融入和服務國家發展大局。(資料圖片)
啟德強勢背後：三大引擎合力推動
房地產投資專家李海文將啟德第三季爆發歸因於政策、內地資金與基建落成的「三大引擎」合力推動，視其為「租得、買得、住得」的攻守兼備熱點。他指，樓價已從高位回落至約2.1萬元，加上撤辣及美聯儲減息，入手及供樓成本降低，港人轉租為買；市中心定位和完善配套等優勢皆深得內地優質投資者喜歡。資料顯示，啟德住宅成交中有高達53%為內地買家。他認為現時的呎價屬「相對合理入市成本」。「現在的呎價不僅比以前便宜了，甚至是住大多100平方呎左右。」然而這也非黃金時機：「合理價應在1.7萬至1.8萬元，未來樓市不會一面倒上升，波動難免。」他忠告投資者：「短炒屬投機，是賭博……叮囑大家做收租，最少長線持5至10年。」翻查資料，天璽‧天近月接連錄得多宗短炒，獲利個案普遍升值近兩成，帳面最多賺170萬元，這受惠於發展商開價保守，首批平均呎價不用2萬元，才讓二手有一定水位。該項目還有第二期逾580伙待售，而且是啟德站附近最後落成屋苑，料發展商定價有上調空間，或間接帶動啟德區的樓價。
李海文提到，四中全會的核心是「以國家大局為中心，結合香港特色發展」，香港必須因應時代發展去清楚認識自身角色轉變。(資料圖片)
複製當年九龍站火熱升勢成疑
啟德熱潮延續須看市場氣氛
談及能否複製九龍站樓價神話，李海文態度保留：「啟德暫時做不到。西九龍規劃與實踐一致，像ICC、高鐵、圓方一氣呵成；啟德則定位與發展有落差。」當年西九龍藉着高鐵和西九文化區概念炒熱，加上發展商積極推廣，吸引內地身分顯赫買家紛紛入市。以凱旋門為例，2005年呎價約1.4萬元，高峰達4萬元，現時仍近3萬元。
說到底，啟德要複製九龍站樓市奇蹟，就要有好包裝。隨着體育園、遊輪碼頭和商業設施落成，新大型購物中心SNDO三道開幕在即，配合現有的AIRSIDE和SOGO，已形成生活與休閒圈，中九龍幹線擬定12月通車更是錦上添花，但李海文提醒：「硬件落成不夠，關鍵在於運營。體育園能否舉辦高質活動，如『香港美酒佳餚巡禮』或Art Basel？遊輪碼頭不單要改善管理，更要吸引旅客停留消費，否則只是擺設。」他贊成謝偉俊提出的殖民地旅遊：「舊機場跑道是天然歷史資產，可建主題博物館、觀光塔等，甚至單軌鐵路兼具觀光與交通功能，你看山頂纜車就是成功例子。」
他又補充，之前國泰航空客機低飛啟德體育園上空影片瘋傳內地社交網絡，好評如潮，相信不止內地遊客，全球旅客都會愛上這段歷史。
李海文總結今次啟德熱潮並非「偶發事件」，而是價格、交通、配套逐步落成的階段性成果。「能否延續，關鍵看整體市場氣氛，當經濟回暖，失業率保持低位，置業信心提升，才是樓市向好的真正信號。」
李海文估計，未來樓市不再像過去10年一面倒上升，將存在波動。
中九龍幹線通車在即，區內人口將持續增長，支持租金的長線增長動力。(互聯網)
樓市短期跡象止跌回穩
未來走勢似U型緩升
李海文視「十五五」規劃為樓市利好訊號：「香港與內地經濟高度綁定，現時內地強調一線城市已經『止跌回穩』和『跌幅收窄』，相信香港情況與之高度吻合。」他預期：「現時處於市場製造信心期，規劃細節尚未明確，但短期內或有更多利好政策或數據落地，為整體經濟注入信心。」更深層次，他直指香港有定位危機，香港需因應時代發展去清楚認識自身轉變，過去的「中間人」角色，正隨著內地網購發展、國人英文水平提升、國際交流直接化而逐步轉變。他一針見血：「香港以前靠技術，現在內地技術已追上；靠人脈？內地關係網更強。香港要找回定位，否則樓市難有起色。」
最後，他斷言：「未來幾年，無條件出現V型反彈。短期或有上升跡象，但能否持續，視乎香港如何配合『十五五』規劃，找出國家欠缺而我們擅長的領域，發揚光大。」他仍然深信「有危必有機」，「十五五」規劃帶來的啟示，香港或須從「中間人」轉型為「優勢補位者」，樓市才有望迎來持續復甦。投資者可留意日後北都發展規劃與住宅供應量，窺探官商對樓市的態度。
