短炒獲利個案頻傳減息潮下樓市復甦訊號還是陷阱？

自2024年施政報告撤銷住宅物業「辣招」後，配合美國聯儲局自2024年9月起累計減息150基點，香港樓市氣氛逐步回暖。二手市場短炒獲利交易頻現，吸引市場關注。然而，資深投資分析師李海文警告，這些短炒多為專業投資者的「表演賽」，散戶應保持謹慎，避開陷阱，聚焦長線投資，並特別看好屯門區的發展潛力。金管局亦警告，美國減息幅度及步伐仍不明朗，市民借貸及投資時須充分考慮利率風險。

翻查記錄，啟德區天璽·天1期於9月錄得11宗短炒個案，樓價升幅介乎7%至17%。元朗及屯門成為短炒熱點：元朗區年內錄得60宗持貨1年或以下的轉售交易，38宗帳面獲利，佔比63.3%；屯門區錄52宗轉售，43宗獲利，佔比82.7%。截至9月26日，一手住宅註冊量達14,823宗，接近2024年全年16,868宗。中原城市領先指數報140.25點，按周上升1.09%，連續數週上揚。李海文指出，短炒多由專業投資者主導，僅是一場「表演賽」，旨在吸引散戶跟風。他們憑藉內幕資訊、充足資金及風險控制策略，以低於市場價購入優質物業，反觀散戶資訊不足，易買入高風險物業，承擔「蟹貨」風險。他強調：「散戶跟風如賭百家樂，贏僅靠運氣。」他建議，無法承受3至5年持貨期的投資者應保持觀望。

屯門具投資潛力或隨北都概念釋放更大價值

李海文看好屯門區的長線投資值，雖然屯門不屬北部都會區，但其地理位置鄰近，充分受惠「北都概念」，加上交通便利，連接深圳、澳門及珠海，以及區內配套完善，400萬元以下的私人住宅具吸引力，並預測未來3至5年區內樓價或許被北都概念扯高。然而，他提醒，北部都會區規劃涉及長期政策，存在不確定性，由於現階段仍然缺乏具體政策路線圖及落實時間表，未必能即時鼓勵發展商更積極發展北部都會區，所以投資者不應僅憑「概念」和最近的炒風盲目入市，最緊要關注基建及民生配套的具體進展，如鐵路或民商等基建的落成時間，以及入場發展商的實力。

投資策略穩健為先

近期大市數據釋出樓市向好訊號，不過李海文建議大眾不妨多觀察一會兒。2025年5月至8月差估署樓價指數徘徊於286.7至288.5，遠低於2018至2021年高位394.8至398.1。他認為，這幾個月的指數輕微上升不足以判斷樓市轉勢回升。若扭轉樓市回升需要多個關鍵因素支撐，包括政策效應、經濟恢復進度、利率水平、失業率有效控制，以及市民入市信心等因素。中原地產陳永傑預測，下半年樓價可升2%至3%，租金則有望上升5%。世邦魏理仕香港估值及諮詢服務部執行董事郭偉恩仍然謹慎樂觀地認為，香港住宅市場將築底反彈，並在2026年實現交易量穩步復甦。較低的借貸成本將吸引更多買家進入香港住宅市場，並支撐住宅價格。恒指近月急升帶動樓市氣氛趨向樂觀。通常恒指與樓價連動性高，而樓價往往滯後恒指約2至3個月。如果恒指能夠維持現水準或持續上升，該行預期未來樓價將會平穩發展，甚至微升。

面對樓市未明朗及一手樓降價競爭，李海文建議二手業主可粉飾及清潔單位，提升出租吸引力，透過穩定租金收入對沖樓價波動。對於高位買入的業主，若無迫切套現需求，應避免低價出售，等待市場回暖以減低虧損。他強調，散戶應聚焦成熟度高、流通性強的地區，採取長線投資策略，避開短炒陷阱。

及早增值單位迎接非本地學生租賃

2024年施政報告宣布，自2026/27學年起，資助專上院校的非本地生自費就學人數上限將從本地學額的40%提高至50%，預計非本地生總數將增至約3.7萬人。此政策預料將進一步推高租賃市場需求。李海文表示，內地學生及其家長尤為重視居住環境的安全與便利。他分享個人經驗，建議業主在租約中明確規定入住人數，例如兩房單位最多容納4人，並定期與租客父母聯繫，簡單更新學生情況或香港社會環境，以建立穩固的業主與租客關係。即使遇上「租霸」，業主也可聯繫學生父母解決問題。不過，他補充，大多數內地學生追求高品質生活，鮮有成為租霸的情況。

最後，李海文提醒散戶投資者，香港樓市在政策放寬與減息潮下呈現回暖跡象，但短炒熱潮風險與機遇並存。散戶應以長線投資為主，宜聚焦發展成熟度高、流通性強的地區，同時善用租賃市場機遇，穩健布局以實現增值。