2025-12-10 15:08:00

樓價預測｜中原：三大利好因素推動2026年樓價走高看升15%跑贏租金

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，2025年樓市整體回暖，為後市復甦奠定穩健基礎。展望2026年，香港住宅市場受惠三大利好因素共同推動下，預測樓市將處於反彈初期，各項數據有望顯著回升，料全年樓價有約15%的升幅。

成交量方面，一手市場預計可維持20,000宗高位。二手方面，受惠於一手樓價上升及減息效應，料成交量會躍升近30%，達50,000宗。反映二手樓價的CCL則料上升15%至164點，惟與2021年8月191.34點歷史高位，仍存在約14%差距。

三大利好因素：環球經濟

a. 美元貶值地緣政治波動資產成理想避險工具

根據洲際交易所集團數據，美元指數從年初約108跌至12月約99，年內累跌約8%。加上受地緣政治波動影響，資金流向實物市場避險，金價年內已上漲約六成。相比之下，香港樓價較2021年高位仍低逾兩成，現已觸底，兼具追落後條件及保值功能，相信可吸引投資者趁低吸納。

b. 減息激活需求現「租價齊漲」新格局

現時香港最優惠利率已重返加息周期前水平，然而租金持續高企，9月CRI回報率最新報3.56%，為近14年次高。中原地產統計顯示，以最新按息3.25厘計算，9月份有75%指標屋苑「供平過租」，供樓負擔減輕，進一步刺激市民租轉買或換樓意欲。減息亦降低定存吸引力，促使資金轉投物業市場。值得留意的是，現時租金高企，但9月「供平過租」及回報率高於4厘的屋苑數量均按月減少，反映樓價已上漲，逐步追上租金升幅，已形成近年罕見的「租價齊漲」局面。

c. 經濟復甦勢頭明確財富效應推動成交

港股年內反彈逾40%，最高重上27,000點，帶來財富效應推高置業信心。同時，截至9月底本港銀行的存款總額達19.14萬億元，較去年底累增10.2%，龐大儲蓄資金亦有望轉化為實際購買力。第三季GDP按年增長3.8%；通脹率維持1.2%溫和水平；整體貨物出口按年升12.1%，多項數據顯示經濟復甦形勢明確，人均收入增加，再疊加「供平過租」環境，進一步刺激港人置業意欲

三大利好因素：一手庫存回落供需缺口持續擴大

過去兩年，發展商投地意欲欠積極令政府審慎推地，兩年間僅推出7幅住宅地，最終售出6幅，涉及約3,300伙。發展商投地審慎且施工放緩，令未來供應難以達標。目前一手庫存已降至約1.9萬伙，預計明年首季將跌至1.8萬伙，為逾2年半新低。隨着供需缺口持續擴大，發展商無需割價傾銷，一手定價將轉為進取，促使買家回流二手市場，預計2026年一手成交平穩，二手成交宗數則向升。

三大利好因素：政策增強非本地買家在港置業意欲

自2024年全面「撤辣」、政府積極推行各項搶人才政策及放寬新資本投資者入境計劃（CIES）以來，非本地買家的入市門檻大幅降低。加上內地推出不少刺激經濟措施，支持人民幣向好，形成「人民幣強、港元弱」局面，進一步增強內地客在港置業的意欲。今年首11個月普通話拼音買家入市宗數約1.25萬宗（一、二手私人住宅），已創歷史新高，涉資1,256億元，料全年可達1.38萬宗及1,380億元，雙雙創歷史新高。此類買家入市佔比亦顯著提升，由「撤辣」前約16%，大幅上升至現時約25%。展望來年，在樓價已確認觸底，且息口有望進一步下行的環境下，預計將吸引更多非本地買家趁低吸納，料明年此類交投升勢持續。

租金全年看升5%

除樓價外，預料來年租金升勢亦會延續，形成近年罕見的「租價齊漲」局面。但樓價升幅有望跑贏租金，主要因現時住宅價格較2021年高峰仍累跌逾兩成，具追落後條件。尤其是租金已連升11個月，且連續兩個月創歷史新高，而樓價仍遠低於頂峰。而且在減息環境下，「供樓平過租」持續吸引租客轉租為買，隨著更多人買樓，部分市民不願再捱貴租，租務需求可能因此回落，導致來年租金升幅放緩，料租金全年上升5%，增幅與去年相若。