樓市回顧｜2022年六成新盤獲批預售未賣 明年將海量式推盤？

受新冠肺炎疫情陰霾籠罩，2022年樓市處於水深火熱之中，新盤交投量大縮水，完全打亂發展商推售部署。中原地產根據地政總署資料統計，2022年共有36個新盤取得預售樓花同意書，涉逾2萬伙，即可以隨時開售，惟大多數發展商均按兵不動，當中近六成項目，即使售樓紙已到手，但年內尚未推出。

今年樓市受疫情及加息夾擊，金融市場動盪造成大量財富被蒸發，無論一手或二手樓均價量齊跌，也是發展商賣樓最艱苦的一年。2022年迄今，一手市場只錄得約9,000宗成交，全年交投量勢跌破1萬宗，較去年逾1.7萬宗大跌逾四成，創9年新低。

36個項目批預售 僅16個開售

過去發展商一向貫徹取得售樓紙便盡快開盤的賣樓策略，惟舊貨未去，更難以貨如輪轉，今年卻一反常態。資料顯示，地政總署於年內共批出36份預售樓花同意書(部分折開2至3期推售)，涉20,554伙，僅16個已開售，涉8,861伙；其餘20個尚未推售，涉11,693伙，主要是市區盤，佔年內批出預售單位約57%。

反觀去年發展商賣樓積極，2021年共有14,584伙樓花獲批預售，當中14,166伙已於去年起推售，佔整體97%。

啟德跑道區成全港焦點

據中原數據，作為近年新盤供應重鎮的啟德區，今年一手成交不多，錄得約683宗買賣登記，按年大跌逾七成。與此同時，區內再多5,687伙於今年3月至10月獲批預售樓花，惟全數尚未推出，當中近九成來自前舊機場跑道區。意味啟德可以隨時開售的新盤數量，佔全港未賣樓花供應近一半。

由嘉華國際(173)、會德豐地產及中國海外(688)合作發展的啟德跑道區承豐道15號，合共提供2,138伙，屬區內發展規模最大的項目之一，共分2期發展，各提供1,017及1,121伙，今年第3季已取得預售文件。

由恒基地產(012)發展的啟德沐泰街8號，提供740伙，早在今年3月獲批預售樓花，直至上月發展商公布項目命名為HENLEY PARK，傾向以現樓形式推售。

大型鐵路新盤逐個捉

另一方面，今年可以賣但未賣的一手樓花之中，也有逾2,800伙來自大型鐵路項目；包括何文田站瑜一、黃竹坑站港南岸第4A期、將軍澳日出康城凱柏峰III，以及元朗The YOHO Hub第C期，合共提供2,618伙，明年一手市場勢成「鐵路盤」天下。

明年一手私樓潛在供應最少2.8萬伙

對於明年或出現海量新盤供應，中原地產住宅部總裁陳永傑稱，已獲批預售但未賣的樓花單位已有逾1.1萬伙，連同發售中的逾1.7萬伙現貨，意味明年一手私樓潛在供應最少2.8萬伙，等如最少2個太古城，在一手供應較充裕情況下，發展商為收復失地及追回業績，明年開價仍會相當克制，預料有貨源嚴重積壓區域，需較市價折讓約10%出售，甚至會推出更多優惠吸客，以刺激銷情。

陳永傑指，隨着香港經濟逐步復常，美國通脹降溫而有更大空間減慢加息步伐，料有助住宅樓市交投氣氛，來年全年一手成交量約1.6萬宗，按年回升逾四成。