樓市走勢｜中原：若政府適時減辣 樓價有望明年首季觸底 料谷底反彈15%

中原地產今日(14日)發表「今年住宅市場回顧及明年展望」，該行亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，2022年第一季的第五波新冠肺炎疫情，嚴密的防控措施，令第一季經濟幾近停頓，接著是美國的加息潮，至今年11月，美國已加息6次共3.75厘，種種不利因素，令今年住宅物業市場價量齊跌。他預計，全年私人住宅成交登記宗數4.3萬宗，按年跌38%，屬1995年有紀錄以來歷史新低；成交金額料約4,100億元，按年少42%，為2015年後7年新低。

十大屋苑成交量見5年低

陳永傑稱，十大屋苑首11個月成交量約2,315宗，料全年錄約2,500宗水平，為5年新低。當中天水圍嘉湖山莊首11個月僅錄414宗，有機會為95年有紀錄以來歷史新低。

他續稱，中原城市領先指數CCL於今年內已累跌約14.6%，是次樓價的跌浪較2008年金融海嘯及2003年沙士還要長，已達68周，相信亦是樓市「辣招」所產生的保護網所致。以往跌市皆會出現炒家大幅減價沽貨，跳樓貨的出現令樓價跌勢較急，且今次跌市並非因為單一因素，而是包括疫情、加息、戰爭等多項因素，此等不利因素亦不能於短期內解決，導致今次的跌浪較以往長。

料美國再加息0.5厘

美國即將公布議息結果，陳永傑認為美國加息幅度料進一步縮減，是次估計再加息0.5厘，而本港銀行或跟加0.125厘至0.25厘。他相信，加息對港樓影響會逐步淡化，市傳中港有望最快農曆新年前通關，明年首季將出現「小陽春」，成交量率先恢復，惟經濟復甦需時，相信明年首季仍受著各項不利因素的餘波所左右，如果加上政府適時減辣，樓價有望於明年首季觸底，預料全年樓價於谷底反彈約15%。至於一手成交量可達1.6萬宗，按年增約45%。二手成交量可達5萬宗，按年升約56%。

陳永傑再次呼籲政府適時審視各項辣招的效力，以免影響市場的自由調節機制，加上銀主盤量及負資產數量已創新高，望可及時撤辣以免出現金融危機，當中最希望撤消額外印花稅SSD。

明年分行數目降至400間

陳永傑再次呼籲港府適時審視各項「辣招」的效力，以免影響市場的自由調節機制，亦影響業主以物業套現的能力；加上銀主盤量及負資產數量已創新高，望港府及時撤辣以免出現金融危機。他認為，尤其是額外印花稅SSD應盡快撤銷，因持貨4年以下的業主，於跌市下利潤最少，以往非辣招年代，這批業主為了能及時止賺離場，應該以這批業主出貨意欲最高，惜於辣招下，該批業主需多付10%至20%稅項，令沽貨成本大大增加，相信部分更因為單位已經需要蝕讓，套現不成，更沒有額外資金繳付辣稅而放棄出售物業念頭。

另外，陳永傑透露，目前集團營業部前線人數約5,700人，料明年首季再減少約500人；而分行數目由現時約460間，減少至400間水平。