Ad Block Ad Block
地產
2022-12-29 21:07:31

樓市回顧|今年度賣地表新增住宅用地數量僅5幅 為逾10年新低

分享:
樓市回顧|今年度賣地表新增住宅用地數量僅5幅 為逾10年新低

賣地表中已推出的住宅用地中,屯門青山公路-大欖段地皮較受矚目,於10月以呎價3,522元成交,遠低於4月份時市場普遍預計的5,000元至7,000元水平。(資料圖片)

中原測量師行執行董事張競達表示,政府於2022年賣地表住宅用地數量為13幅,其中並非滾存自上年的新增用地為5幅,兩數字均為2011年後政府恢復定期賣地後逾10年的新低,且近四年賣地表均維持15幅住宅用地或以下的低位水平,新增用地則不超過10幅,反映政府土地儲備有限且補充緩慢。

賣地表中已推出的住宅用地中,屯門青山公路-大欖段地皮較受矚目,在4月底曾因5份標書均未達底價而流標,同年再次推出後,於10以呎價3,522元成交,遠低於4月份時市場普遍預計的5,000元至7,000元水平,反映項目投資額較大,加上今年市況轉弱,令發展商投標心態偏審慎。

此外,為抑制住宅單位面積過細的「納米樓」風氣,政府在去年12月提出將最低單位面積要求加入地契條款中,訂定每個住宅單位實用面積不得少於26方米(280方呎)。今年225日起,又將該政策進一步推展至所有政府賣地項目、鐵路物業發展項目、市區重建局項目以及私人發展商的換地和修訂地契的申請。故近期推出的所有住宅官地賣地條款中均包含單位面積下限條款,而上述曾於4月推出的屯門青山公路-大欖段地皮,則是首個設有該限呎條款的住宅官地。

賣地表中尚餘6幅住宅用地,以新界西及離島為主,另亦包含一幅啟德地皮。該幅啟德住宅用地由此前的近啟德站的兩幅商業用地改劃而來,估計總值約為52.2億元,樓面呎價約6,000元。

Ad Block
樓市回顧|今年度賣地表新增住宅用地數量僅5幅 為逾10年新低

近四年賣地表均維持15幅住宅用地或以下的低位水平,新增用地則不超過10幅,反映政府土地儲備有限且補充緩慢。

暫錄22宗強拍申請

張競達指,截至今年930日,年內暫錄22宗強拍申請,當中較為受關注的個案包括新世界申請強拍銅鑼灣波斯富街、利園山道一帶舊樓,地盤面積達約19,800方呎;而宏安地產及會德豐地產亦同樣積極,各有4宗強拍申請。宏安地產的強拍申請中,有3宗位於鴨脷洲,1宗位於油塘。而會德豐地產的強拍申請中,有3宗位於跑馬地黃泥涌道,1宗位於黃竹坑。

政府建議降低強拍門檻至六成或七成

考慮到距離上次放寬強拍門檻已有逾10年,行政長官在2021年《施政報告》中,提及有意再降低強拍申請門檻,並於2022年《施政報告》中披露建議細節。當中50年至70年樓齡的舊樓,強拍門檻由八成下降至七成;樓齡70年以上的舊樓,強拍門檻由八成下降至六成,張競達認為下降幅度屬較大突破。另外,地段並非位於工業地帶,而地段上所有的建築物均為30年樓齡或以上的工業大廈,強拍門檻由八成降至七成。其餘類別的物業,強拍門檻則維持不變。

樓市回顧|今年度賣地表新增住宅用地數量僅5幅 為逾10年新低

截至今年9月30日,年內暫錄22宗強拍申請。

政府建議容許平均計算相連地段業權

現行的機制下,如果地段上的建築物由共用樓梯連接,相關地段的平均業權比例達強拍門檻,發展商便可提出申請。否則,每一個地段應獨立計算其業權比例,必需每一個地段同樣符合強拍要求,才可提出申請。為鼓勵發展商合併更大的地盤面積作發展,政府建議相連地段上,不論建築物是否由共用樓梯所連接,業權計算均可採用平均值,前設是每一個地段的業權同樣達六成或以上。

假設有5個相連地段 (地段A至地段E),地段上建築物的樓齡同樣為55年,兼且沒有共用樓梯。如果地段B 及地段D 的業權份數未達強拍門檻,發展商便不可合併整個地盤,當中地段A、地段C 及地段E 只能作獨立發展,因此新舊樓將會交替出現,除了影響城市景觀的協調性,亦大大降低整個地段重建的潛力。在新建議下,政府容許發展商「轉移」相連地段的業權份數,令申請強拍更具彈性,有助統一整個地盤的業權,令土地資源得以善用。

樓市回顧|今年度賣地表新增住宅用地數量僅5幅 為逾10年新低

在新建議下,政府容許發展商「轉移」相連地段的業權份數,令申請強拍更具彈性,有助統一整個地盤的業權,令土地資源得以善用。

請接受以下私隱政策及免責聲明,以示你同意am730內之私隱政策及免責聲明。了解更多
接受