樓市走勢｜戴德梁行料住宅價明年再跌5% 成交量有望回升

戴德梁行發表香港房地產市場2022年回顧及2023年展望，戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢表示，展望明年住宅市場仍然受加息及環球經濟影響，左右買家入市意欲，同時相信部分業主因供樓壓力加大而擴闊其議價空間，預計明年上半年樓價仍會維持跌勢，但隨着市場預期息口有望於明年見頂，下半年樓價或將漸趨穩定，全年預計續調整0%至5%。

鄧淑賢稱，成交量方面，今年一手成交減慢亦令發展商持貨量增加，估計明年將加快推盤，並會採取貼市開價的策略吸引買家。另外，股票市場近日逐步回升，若明年能保持升勢，加上憧憬邊境有望逐步開放等利好消息，相信能帶領本港經濟和樓市氣氛逐漸回暖，住宅成交量或有機會比今年低位回升20%至30%，與2019、2020年水平相若。

沙田第一城呎價回到2017年初水平

該行表示，今年住宅市場成交明顯放緩，首11個月平均每月成交宗數不足4,000宗，上半年成交氣氛主要受第五波新冠肺炎疫情影響，而下半年，本港息口上升及股票市場動盪等因素促使買家表現更審慎，一、二手住宅交投均持續放緩，預計今年全年總成交量約45,400宗，為2013年以來、約10年的低位。

樓價方面，政府數據顯示，整體樓價在今年首10個月共錄10.5%的跌幅，全年樓價跌幅估計約12%至13%。根據戴德梁行追蹤部分受歡迎屋苑的樓價數據，第四季各類市場的樓價跌幅擴大，當中以代表細價上車盤的沙田第一城呎價按季跌幅18.1%最顯著，使其呎價回到2017年初水平；而代表中價市場的太古城則按季下調14.4%，代表豪宅市場的貝沙灣亦按季錄得6.4%跌幅。

大額非住宅物業投資市場方面，今年截至本月9日為止，暫錄約93宗大額成交，總成交金額較去年跌約45%，至546億元。戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄說，明年整體投資氣氛仍然需要視乎加息步伐、經濟表現以及香港與內地通關進展。投資者在現時加息大環境下普遍對回報率要求更高，然而大部分業主持貨能力強未必輕易減價，相信部分成交需要更長時間議價使買賣雙方達成協議，預期明年總成交金額有望從今年低位回升至達700億元左右水平。

甲級寫字樓租賃市場：待租率高企續使租金普遍受壓

甲級寫字樓方面，該行指今年截至11月中，甲級寫字樓淨吸納量受新落成項目預租面積帶動，錄得正17.6萬方呎，預計全年將為2019年後首次重返正數，亦較2020年的負230萬方呎和去年的負58萬方呎有明顯改善。不過，年內不少區域均有新供應落成，進一步推高第四季整體待租率至約16.8%，為2004年首季以來新高。租賃市場選擇增多令甲級寫字樓租金持續受壓，截至11月底數字，整體寫字樓租金從年初至今累跌7%。

戴德梁行香港董事總經理及項目/企業服務部主管蕭亮輝表示，明年將有約189萬方呎新甲級寫字樓樓面落成，當中亦包括兩座位於中環核心區的大型新商廈，預計明年底整體待租率或攀升至18%至19%水平，而整體租金水平將下調2%至4%。

街鋪租金有望在明年逐步回穩

商舖租賃市場方面，該行回顧2022年租金表現，過去一年疫情反覆，零售市場仍由本地消費活動支撐，傳統遊客區如銅鑼灣和尖沙咀的街舖租金跌幅較明顯，分別按年下調8%和5.4%，其他區份則微跌2%至3%。各區餐飲租金方面，九龍區表現稍微較港島爲佳，尖沙咀和旺角大致保持平穩，中環和銅鑼灣則分別按年跌2.9%和0.5%。

戴德梁行執行董事及香港商舖代理及管理服務主管林應威認為，雖然租金在疫情後持續調整，然而香港舖位租金水平卻仍然領先亞太區，反映香港整體零售市場的韌性。近日內地放寬疫情防控措施，為市場憧憬中港通關帶來曙光，過去數月亦見入境人數慢慢回升。觀測到部分早前撤出核心地段或減少分店的品牌，近期開始重新部署招募相關零售人手，開始為通關復常做好準備。商場方面，業主願意以更具彈性的租賃條款招引能爲商場帶來人流的品牌進駐，亦會舉辦不同類型的主題活動，務求帶動商場人流和顧客購物氣氛。另外，疫情讓市民生活習慣改變更注重健康，相關的運動產品以及健身中心需求持續上升，個別品牌在疫情下積極擴充，相信仍然會是支持明年舖市主要需求動力之一，預期艮年街舖和餐飲租金有望在今年的低位稍微回升0%至5%不等。