2025-12-10 22:45:00

戴德梁行：資本市場氣氛回暖料2026上半年街舖整體租金升最多3%｜工商舖

戴德梁行發表香港房地產市場2025年回顧及2026年展望。受低息環境持續及股票市場交投活躍等利好因素帶動，甲級寫字樓第四季(截至11月中)租金趨穩，年初至今跌幅輕微收窄至4.1%，而淨吸納量累計近110萬方呎；預計 2026年租金將於介乎正負1%的水平窄幅徘徊，當中中區及尖沙咀有望逆市上升；零售市場受惠於旅客數字增加及本地消費回穩，零售業表現持續穩定，第四季核心區一線街舖平均空置率進一步回落至6.6%，為疫情以來新低。2025年核心區街舖一線租金以中環和旺角最爲堅韌；預期 2026上半年整體租金溫和上升2%至3%；資本市場氣氛呈回暖跡象，主要受息口下調以及物業價格吸引所推動。截至12月8日，全年逾億港元的非住宅大手物業總成交額錄得近340億港元；預計2026年出租公寓及學生宿舍板塊仍具顯著增長潛力。

核心區一線街舖平均空置率回落至6.6%

零售業表現繼續靠穩核心區一線街舖平均空置率進一步回落至疫情以來低位受惠於訪港旅客數字持續增長，同時本地消費氣氛越趨穩定，零售業表現繼續靠穩。自5月起，本地零售業總銷售貨額連續六個月錄得按年增幅，反映零售市場正逐步走出低谷。今年1月至10月本地零售銷售額總計3,117億港元，相比去年同期，跌幅則收窄至-0.2%。在各主要零售類別中，“藥物及化妝品”、“食品、酒類飲品及煙草”和“珠寶及鐘錶”按年錄得溫和增長。

在第四季，核心區一線街舖平均空置率進一步回落至6.6%，為疫情以來低位，季內以中環的新租賃表現最為亮眼，該區空置率由上季的10%明顯回落至 4.3%水平，甚至錄得觸目的巨舖租賃成交。季內尖沙咀空置率輕微下調至 8.3%；銅鑼灣大致持平在7.9%；而旺角則微升至6.1%。

租金方面，由於中環和旺角的空置率較低，加上這兩區的本地消費活動相對堅韌，租金亦以這兩區較具抗跌力，按年分別持平和微跌1.1%。另一方面，銅鑼灣和尖沙咀租賃活動不少，惟進駐的品牌更趨大衆化，業主議價態度亦傾向務實，故租金下調幅度較明顯，分別按年下調7.3%和8.0%。至於餐飲舖租方面，部分餐飲舖位待租數量仍然不少，租金表現難免受壓，旺角、中環和銅鑼灣2025年累計跌幅介乎0.3%至3.6%；尖沙咀則因個別有海景的餐飲舖錄得租賃成交而未見明顯跌幅；市場上業主普遍保持開放態度，更願意保留原有餐廳裝修和設備以降低新租客前期開業成本。

冀期盼政府進一步放寬每日粵車南下名額

蕭亮輝表示，縱使部分核心區街舖租金在2025年錄得按年跌幅，但整體來説市場新租賃活動相對暢旺，相信人流最旺地段的租金已喘定，市場上不乏新租戶願意以上一份租約相若的租金承租，有助支持街舖租金後市的表現，預期 2026上半年整體租金有望溫和上升2%至3%。然而，餐飲舖租需要待空置面積消化後才能重拾升軌。另外值得一提的是，12月下旬起，「粵車南下」計劃獲批廣東私家車可經港珠澳大橋入境香港市區，相信會吸引一批內地高消費旅客群多來港在大型商場和零售熱點消費，有助進一步提振本港零售市道氣氛，期盼政府能進一步放寬每日粵車南下名額。

料2026年整體寫字樓租金正負1%之間窄幅徘徊

金融及銀行業帶動租賃需求中區甲級寫字樓租金反彈第四季(截至11月中)甲級寫字樓表現亮眼，整體淨吸納量升至47.6萬方呎，創2019年第二季以後新高，並帶動年初至今累計淨吸納量達近110萬方呎。淨吸納量上升主要受市場氣氛轉好、以及租金和售價已調整至吸引水平而促使企業用戶趁低吸納空置樓面所帶動。新供應方面，第四季錄得數碼港五期竣工，為市場注入約23萬方呎樓面。然而，在淨吸納量上升的情況下，整體待租率降至18.8%。

受首次公開招股(IPO)活動帶動，甲級寫字樓需求和租賃活動增加，中區租金按季(11月對比9月)反彈1.6%，其中中區超甲級寫字樓更升2.5%，令整體租金於季内回穩至0.1%，而年初至今跌幅則輕微收窄至4.1%。

戴德梁行香港董事總經理蕭亮輝表示，截至11月中，香港甲級寫字樓本年暫錄得約110萬方呎正吸納量，當中金融業受惠於IPO活躍勢頭，帶動來自相關企業及上下游行業租賃需求，單計第四季金融業租賃已經佔新租賃成交面積逾三分之一，而中區作為金融機構的首選地段，租金更率先回升。然而，2026 年市場仍有約140萬方呎新甲廈供應，高企的待租率仍然會對租金構成一定的壓力，預計2026年全年整體寫字樓租金將於正負1%之間窄幅徘徊。然而，市場上仍不少租戶趁機進行升級搬遷，預期中區及尖沙咀可望逆市上升。

大額非住宅物業總成交額較去年全年升11%

資本市場氣氛呈回暖跡象自用型買家相對活躍隨著利息回落，加上各類物業價格已調整至具吸引力水平，自用型買家和具資金實力的投資者繼續趁低吸納，本港房地產投資市場呈回暖跡象。2025年逾億港元大額非住宅物業投資市場（截至12月8日）暫錄63宗大額成交，總成交金額較去年全年升11%至340億港元。成交宗數方面，2025下半年共錄得43宗，為上半年錄得的20宗高出超過一倍，可見下半年投資市場活動明顯更爲活躍。投資者方面，今年下半年以中資買家在物業投資市場總成交金額佔比最高達48%，主要受數宗觸目自用成交推動；惟海外資金在本港投資市場活動仍維持淡靜。

料來年可升至400億元水平

戴德梁行執行董事及香港資本市場部主管高偉雄指，不論是成交金額或成交宗數，2025年繼續以寫字樓物業成交佔比最高，是市場正在復甦和復常的信號。事實上，市場不乏自用型買家趁低購入寫字樓物業以圖節省長遠租金支出，亦有投資者繼續撈底吸納核心地段的優質寫字樓物業，當中觸目成交包括我行促成阿里巴巴與螞蟻集團斥資約2億港元購入銅鑼灣港島壹號中心多層樓面作其香港總部，展現大型企業對香港營商環境的信心。另一方面，受政府大力推動「留學香港」品牌和「城中學舍計劃」，學生宿舍和出租公寓板塊需求堅挺，租金收入穩定且具增長潛力，當中以2、3星酒店和具改裝潛力的物業最受投資者追捧。以成交宗數計算，酒店和出租公寓板塊成交共佔今年總成交近四分一。相信來年投資者將繼續追逐租金回報穩定的物業，尤其是具韌性且前景可期的學生公寓。預期2026年大額非住宅物業投資總額將穩步上升至400億港元水平，並繼續由本地資金和中資支撐投資市場活動。