海外樓市專題｜澳洲包租支出高善用扣稅

澳洲的居住成本持續攀升，全國住宅租金每周中位數自2020年8月起，以平均每年8.3%速度增長，2023年12月再創出新高的601澳元(約3,106港元)，即月租達12,400港元。然而海外投資者買澳洲樓亦要面對不少稅務問題，尤其是租金收入稅入場已超過30%，有澳洲稅務會計師表示，租金收入有不少扣稅項目，首兩三年收租物業或可大幅慳稅。(撰文︰Wendy全球樓行)

住宅租金年平均升8% 悉尼最貴

據地產數據分析公司CoreLogic公布數據，全澳住屋開支飆升，租屋人士需要支付的住屋開支，每年中位數達到31,252澳元(約161,548港元)。全澳住宅租金從2020年8月的每周437澳元(約2,258港元)，上升到2023年12月的每周601澳元，每周租金中位數增加了164澳元(約847港元)，平均每年上升8.3%。

悉尼成為全澳住宅租金最昂貴城市，平均每周745澳元(約3,851港元)；其後是坎培拉，每周為651澳元(約3,365港元)；珀斯居第三，每周630澳元(約3,256港元)；布里斯班每周住宅租金為627澳元(約3,240港元)，居第四；達爾文為第五，每周611澳元(約3,158港元)；墨爾本和阿德萊德的住宅租金均為每周565澳元(約2,920港元)。

租金收入上升，對於投資回報而言是好事，然而面對高達45%稅階的澳洲而言，意味租金收入隨時打五五折，卻是不太理想。

海外買家付租金收入稅及印花稅

澳洲稅務年度本期計算日由每年的7月1日至明年的6月30日，其中身為稅務居民需要繳交的所得稅(income tax)，首18,200澳元為免稅，18,201澳元至 45,000澳元稅率19%；45,001澳元至120,000澳元稅率32.5%；120,001澳元至 180,000澳元稅率37%；180,001澳元或以上稅率45%。

身為海外投資者如購買當地物業出租，其租金收入亦需要徵收租金收入稅(Rental Income Tax)，不過海外投資者屬於稅務非居民(Foreign Tax Resident)，並不享免稅額，其租金收入稅階為首12萬澳元稅率32.5%，120,001澳元至 180,000澳元稅率37%，180,001澳元或以上稅率45%。

另外，海外買家置業除了需要繳付基本印花稅3%至4%(不同州份各有不同)，另外還有額外印花稅，以墨爾本為例即是8%。

水費清潔按息代理佣金可扣稅

澳洲特許稅務顧問葉文傑表示，投資澳洲物業亦有不少扣稅項目，例如市政費(Council Fee)、水費、土地稅、清潔、園藝和割草、除蟲、各項保險(建築物、財產、公共責任、租金損失)、按揭利息支出可全數扣減、地產代理佣金、屋內維修與保養、法律費用、放租盤廣告，法人團體管理基金費用及收費，支付大廈維護及管理的日常費用，以及物業折舊，即包物業結構和固定物品磨損。

葉文傑指，假如投資者購買一間約50萬澳元(約255萬港元)的一手公寓，一年約2萬澳元(約10萬港元)租金，新樓的折舊率差不多佔1萬澳元(約5萬港元)，現時按揭利息5至6厘，尤其是還息不還本(Interest Only)可扣減的利息更多，通常扣減各類支出後，剩餘就計入32.5%稅率。一般首3至4年都會是租金收入是負數，亦算是合理。