[觀察]林鄭宣布新一輪房屋措施，最矚目的莫過於將資助房屋脫鈎：在不調整家庭月入57,000元的門檻下，居屋訂價的承擔能力改為以2017年第4季的家庭入息中位數39,000元計算，因此2018年的居屋「市價折扣」，將會由過去的七折降為五二折。坊間這項措施評價兩極，有評論指居屋與購買力掛鈎才沒有違反政策初衷、但也有指減價將會令原先已低無可低的中籤率問題更加嚴重，變成「全民大抽獎」。但在這上我還要加上一個問題：到底現在我們還是否需要白表居屋？
有人認為「抽居屋」如幸運大抽獎。
回顧歷史，居者有其屋計劃的出現有兩大任務：一是為原有的公屋住戶提供「旋轉門」，作為誘因令其騰出原有單位予有需要人士的同時，自身亦因此由租戶晉升為業主。至於另一作用則為讓一些未符合公屋申請資格，卻又經濟能力有限的中下層提供一個置業機會。從過往綠白表長期以6:4作為分配比例，我們知道公屋戶從來都是整個計劃的「主菜」，資助中下層置業只是附帶目標。更重要的是，只有特定的房屋供求均衡情況，白表居屋才能真正發揮作用，需求過多或過少最終都只會變成問題。
香港人或許善忘，但應該都會記得自「八萬五」、沙士前後及往後好一段時間，居屋二字一度成為了避之則吉的名詞：皆因當時樓市崩潰，經濟不景，平樓到處都是之餘，當市民發覺樓價將會持續貶值、租金每年只減不加之際，那又何須買樓呢？2002年政府決定停售居屋，其後陸續落成的貨尾單位多年後才能售清，結果亦令政府反思是否應該對私人房屋市場再作干預。
當然很快會有人反駁，指出目前樓市已不跌反升甚至升至瘋癲水平，這不就是居屋發揮作用的時候嗎？這其實正好是「居屋困局」的另一極端。要知道當土地供應處於極端短缺的情況時，任何干預市場的措施都是一種資源重新劃分，最終只會產生了新的得益者和新的受害者：而將白表居屋比例由4成增加至5成之餘，再把居屋的實際售價調低，代價就是由納稅人及沒有資格抽居屋的市民「埋單」。
綠表居屋目前已達以十倍計的超額認購，然而綠表比例卻不增反減，這意味著每一個白表居屋售出，都少了一個騰空的公屋單位，令本已漫長的輪候公屋時間再次延長。林鄭在回應記者質詢降低居屋售價會否令吸引更多人抽籤時，回應指「可能目前想抽居屋的人已全都參加了，不會有再多的人」，這明顯是當人白癡：價格下降必然招來更多需求，這是經濟學的101。
的確，當居屋仍賣七折之時，較低收入的人士因負擔不起供款而放棄抽籤，結果白表居屋就只能集中於貼近門檻上限的較高收入人士甚或由家人打本首期的「父幹戶」；將市價脫鈎，讓更多供樓能力較低家庭也能購買居屋是有其邏輯。問題是這亦同樣激發大量原先不能負擔售價的市民加入這個「瘋狂大抽獎」，長遠而言政府必然要不斷調撥土地增建居屋去滿足激增需求，所以「娥六招」才會將9塊私營地調去興建公營房屋，供應減少的結果自然是私樓價格長升長有，除了那一小撮抽中白表的幸運兒外，所有家庭月入在57,000以上的家庭、連五二折樓價都負擔不起的中下階層以至劏房住戶，以及那98.5%未有抽中的白表申請者，全都成為了輸家。
只要增加供應就能增加概率
有趣的是，香港傳媒不時都會報道輪候公屋時間「又創新高」，卻很少人會走去研究一下若要抽中白表居屋需要花上多少時間。而這也是林鄭高明之處：她從來不否認白表居屋是一個抽獎，只一味推說只要增加供應就能增加概率，所以不同於公屋居民終有一日能「望到家鄉」，因而會時刻計算輪候時間會否延長，而居屋申請者卻始終將中籤視之為一種運氣。這種期望管理令就算抽不到的人對政府和社會不滿，卻很少遷怒於整個制度上。
雖然說居屋落成數量、推出年期、人數皆有很多變數，未必那麼容易可以計出，但以目前白表中籤率只得1.5%左右，再加上減價後持續增加的申請數量，一個普通人要花上六七十年才能中籤可說是絕不誇張的推算──假若政府真的將居屋視之為等同公屋是一項「惠及全民」的措施，那為何不將中籤要等多少年的數據公布出開去？
大家至此應該發現，白表居屋真正能發揮作用，就只有樓價處於溫和上升狀態的時候。否則供應過剩時市場對居屋沒有興趣，政府積存大量死貨；供應過於稀缺之時卻只是以公帑資助難以想像的少數，而代價卻是更少的公屋流轉量、更貴的私樓──既然如此，白表居屋在目前的香港，還有甚麼存在的必要呢？
所以當聽到公民黨在回應林鄭的記者會上，竟然還要求政府對上一輪已發售的居屋，同樣以五二折售予中籤市民，實在感到非常詫異：這班準居屋業主本來已獲得了別人所想像不到的天大好運，還要在申請時早計算過負擔能力，而還有政客要慷納稅人之慨，給予這班幸運兒本不應獲得的優惠。我不否認白表居屋曾有其社會作用，但以目前環境已再無存在意義；與其成為政客、政府的尋租工具，不如讓其壽終正寢。 文：Henryporter(博客無神論者的巴別塔作者、面書：www.facebook.com/henryporterbabel)