何民傑斟針JUMP｜中原地產陳永傑：人才政策成推動樓市關鍵動力

根據差餉物業估價署最新公佈的數據，今年上半年樓價指數累計上升約7.88%，表現令人喜出望外。儘管6月份指數按月升幅放緩至0.3%，但總結過去半年，市況仍屬強勁。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑日前接受本報訪問時表示，人才政策成為推動樓市的關鍵動力，預期下半年樓市升勢仍可延續，但速度或會放緩。

陳永傑表示，若由去年6月的低位起計算，樓價在過去12個月已累積上升13%。他分析指上升周期始於2025年6月，當時市場預期中美關係趨向緩和，加上國家政策扶持，包括輸入專才、優才計劃及擴大招收非本地學生等措施，顯著增強了香港的居住需求。

陳永傑指出，專才及優才計劃自2022年啟動以來，已為香港帶來數以十萬計的新增人口。這批人才具備較高購買力，年薪達250萬港元的申請條件，使他們有能力負擔月租三至五萬港元的住宅，並傾向租用三房單位。他形容這批專才為「今天的租客，明天的買家」，預期他們在適應香港環境後，將陸續轉租為買，形成樓市的重要購買力來源。同時，來港就讀的內地大學生亦不容忽視，其父母多為國內中產，具備來港置業的能力，進一步支撐住宅市場。

庫存壓力大減定價態度轉強

陳永傑提到，去年市場仍高度關注啟德等區域的大量貨尾單位，高峰期曾達一萬六千宗。然而，經過連續12個月的強勁吸納，庫存已消耗約五至六千宗，目前回落至九千多宗水平。庫存壓力大減後，發展商今年已不再提及劈價清貨，定價態度明顯轉強。6月份多個新盤開價進取，加上推盤量減少，導致一手成交量由5月份的2,100宗，急跌至6月份的850宗，7月份更進一步縮減至700多宗水平。

陳永傑形容這種現象為「鐘擺效應」。當市場一面倒看好後市，業主反價封盤，發展商惜售，成交量自然萎縮。他認為6、7月的調整屬健康發展，有助市場降溫。他以元朗新盤「天譽」為例，該項目定價貼近剛需，兩輪推售均能清貨，反映市場對售價300萬至500萬港元的兩房、三房單位承接力強勁。

土地市場方面，今年政府推地步伐有所加快，市建局及港鐵項目供應增加。陳永傑認為，雖然目前土地招標反應未算熾熱，但較去年上半年的停擺狀態已明顯好轉。近期一幅紅磡庇利街/浙江街重建項目，大發展商積極參與，反映市場信心正在恢復，政府需小心平衡供應，避免過量推地打擊市場。

下半年升勢延續但放緩

此外，豪宅市場表現一枝獨秀，陳永傑指出，上半年香港過億元的豪宅成交從未間斷，幾乎「月月都有幾億元成交」，包括新蒲崗啟德「天璽．天」等項目，特色單位及高層大戶即使在每呎五、六萬元的高位，仍能維持每周數宗的穩定承接。他認為，環球地緣政治局勢緊張，如俄烏戰爭及中東衝突，使全球資金尋求避風港，香港憑藉穩健的私有產權制度及法治環境，成功吸引了大批資金流入。

陳永傑預期下半年樓市升勢仍可延續，但速度或會放緩。香港銀行存款高達19萬億港元，資金充裕，只要市場對後市保持信心，購買力將會逐步釋放。加上政府持續輸入人才，居住需求有增無減，將為樓市提供穩固的基本面支持。