銀行Call Loan是甚麼？一文拆解負資產定義

近期公布的香港負資產數字，有急升趨勢，2023年第四季末更增加增加1.4萬宗或1.2倍。不少人對「負資產」一字未有太大認識，到底負資產的定義是甚麼，為何會出現，銀行「Call Loan」對供樓人士又有何影響？以下《am730》將拆解負資產定義。

負資產｜甚麼是負資產？

負資產通常用於形容借貸按揭的情況，如在香港置業，業主向銀行借貸按揭，但其後物業估值，較按揭的剩餘還款額為低，更出現資不抵債的情況，便稱為負資產。

負資產｜負資產出現原因

自加息周期起，負資產出現增加，至於出現原因，主要與物業估值及按揭成數等因素有影響，包括：

物業估值下跌

當樓市處於下行周期，物業、單位的估值很大機會出現下跌，如單位的剩餘還款額為500萬，但物業的估值卻跌至500萬以下，單位的業主便成為「負資產」。

借取高成數按揭

當然，採用高成數按揭的業主成為負資產的機會便會更高。若單位售價800萬，業主當初借取九成按揭，而第3年的按揭還款期，剩餘按揭貸款額仍有681萬，此時物業估值跌至650萬，便成為負資產。

若當日業主只借8成按揭，第3年年底剩餘還款額為605萬，即使物業跌至同樣估值亦不會出現資不抵債情況。

負資產｜甚麼是「Call Loan」？

「Call Loan」是指要求借款人必須於限定日期前還清所有欠款，否則銀行有權採取相應行動，例如將物業收回，並變做銀主盤，以拍賣形式出售以拍賣款抵償債項。

負資產｜「Call Loan」4大可能情況

無按時還款

如借款人經常有遲還款紀錄，甚至欠款不還，銀行便有理由懷疑，借款人再沒有能力還款，便會執行「Call Loan」的程序。

違例出租

根據金管局條例列明，任何按揭申請超過50%按揭貸款的單位，必須用作自住用途，若業主買入單位打算作出租用途，便不能申請按保高成數按揭計劃，即貸款額需低於樓價五成；即使要出租單位，亦先在出租單位前，獲承按銀行的書面同意，否則亦會面對「Call Loan」通知。

向財務公司申請二按

新盤買家會向銀行申請按揭外，亦會申請發展商二按，這對於銀行的貸款並不會購成影響，但業主向其他財務公司申請二按，銀行於收到相關通知後，便會考慮借款人的整體情況和還款能力，有機會向業主「Call Loan」。

出現違法行為

借款人若涉及犯罪行為，例如洗黑錢等，銀行發現借款人帳戶有不尋常大額資金交易紀錄，故有合理懷疑同樣可採取「Call Loan」行動保障銀行利益。

負資產｜避免成為負資產的兩大貼士

避免借盡按揭成數

在樓價1,000萬以下，若使用按揭保險，最高按揭成數可高達九成，惟樓價只要下滑10%，便會成為負資產；逗按揭成數為八成以下，則會較安全。

買入價貼近市價

買家購買物業時，買入價盡量不要高出市價太多，因為當樓價回調整，物業估值會較易急速下跌，最後出現負資產情況。

負資產｜負資產與銀主盤

銀主盤是指，業主持續一段時間未有依時還款，而遭承按人循法律途徑收回物業，將其拍賣或放售，從而抵銷按揭債務。其實負資產與銀主盤沒有直接關係，即使是負資產人士，只要仍有工作及有能力還款，物業就不會變銀主盤。