地產
2022-11-25 04:29:46
日報

海外樓市專題|英國置業cash buy陷阱!

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英國

在英國cash buy物業存在不少陷阱,包括測量報告嚴格程度或不及銀行。(資料圖片)

英國因通貨膨脹及加息連帶效應下,2年期及5年期固定按揭利率曾升穿6厘。雖然近月新政府上任,新的預算案中由原本減稅變加稅,按揭利率亦有輕微回調,但新近申請按揭人士的審批卻愈來愈難,不少已出價的準買家表示,現時很難借到按揭,正打算用現金購買心儀的物業,卻怕買中「化妝樓」或是有問題物業。其實cash buy買樓亦存在不少陷阱,有港人因買入有結構問題的物業,最終將英國測量師告上法庭。

(撰文︰Wendy全球樓行)

按揭

若向英國銀行申請按揭,其測量報告比坊間最貴的第三級測量報告更嚴格。(資料圖片)

銀行按揭測量報告嚴格

在英國以按揭及現金買樓最大的分別是測量報告及估價。若向英國銀行申請按揭,銀行的測量師會「地氈式」搜索物業的毛病,由於銀行不想借出的按揭貸款血本無歸,其測量報告比坊間最貴的第三級測量報告(Home Survey Level 3)更嚴格,雖然目前第三級報告已是對物業的結構狀況進行全面評估,還包括所日後需要維修的估計成本,但仍是無法提供物業的確實估價。

目前在英國一般的測量報告平均費用約400至1,425英鎊(約3,719至13,251港元)之間,具體取決於房產價格和物業的大小、位置以及物業類型,如果是樓價100萬英鎊(約930萬港元)以上的物業,就需要另外報價。

加建致牆身傾斜手尾長

另外,英國有不少獨立屋喜歡加建閣樓,置業最大陷阱是物業的結構問題。港人王先生2020年初,以cash buy約19萬英鎊(約179萬港元)買入曼城的獨立屋,他表示當時坊間未有太多買賣資訊,在新冠肺炎疫情前便前往曼城睇樓,加上當地申請按揭繁複,故以cash buy買入物業。

整個買賣過程中只做最簡單的測量報告,王先生在兩年前買入時,原業主已加建閣樓,樓高3層的獨立屋,今年這位屋主以BNO Visa移民英國後,在入住物業前決定加建樓下的廚房,並延伸出後花園的部分空間,可是卻發現2樓的兩個房間無法閂門,他一直是以為自己加建廚房的「後遺症」。

最後經專業人士評估後,原來上一手業主在3樓加建的閣樓,又加建了廁所及企缸,為了用盡空間,更將3樓閣樓上的橫樑取走一半,導致物業向內傾斜,因為3樓的整個閣樓超重「壓下來」令2樓的牆身傾斜,上一手業主為了遷就門框的開關,更打斜削去門的部分體積。可是這個上手遺留的問題,王生當時聘請的測量師並沒有發現,最終仍是花費一大筆金錢找相關人士處理牆身傾斜問題。

最終,王先生亦從法律途徑追討測量師失職,但他坦言是一場漫長的抗爭,又提醒如果看到門框有傾斜問題,要避免購入。

日本虎杖易重生無得救

另外,更重要的是屬入侵植物物種日本虎杖問題,如果屋內、附近環境甚至鄰居都有日本虎杖,業內人士指物業根本「無得救」。即使取得環境報告,又向當局申請「落藥水」清除,又或者將整棟物業拆毁,連根拔起甚至連地底下的泥土也一併剷走,日本虎杖仍有機會死灰復燃。

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