戴德梁行：甲廈連續10個季度錄正吸納量料全年整體租金升最多3%

物業顧問戴德梁行周二(14日)發表香港房地產市場2026年第一季回顧及展望，該行香港董事總經理蕭亮輝表示，受銀行及金融業和保險業需求的支持，本港甲級寫字樓市場氣氛在今年第一季保持正面。第一季新租務錄得約866,000方呎，當中銀行及金融和保險業佔新租面積的70%以上。雖然第一季整體淨吸納量降至217,100方呎，但仍是連續第十季保持正數。

蕭亮輝指，中區和尖沙咀的租金水平持續回升，按季分別漲5.5%和0.4%，帶動第一季整體租金水平按季升2.4%，為2019年第一季以來整體租金首次連升兩季。然而，期內非核心區的租金持續走軟，這種兩極化表現反映市場的復甦主要由核心區帶領。由於第一季沒有新項目完成，香港甲級寫字樓整體待租率大致維持於20%，較前一季輕微下跌0.3個百分點。

中區甲廈租金今年看升最多8%

蕭亮輝續指，儘管近期股市表現波動，但預計香港在2026年仍然是全球領先的IPO 融資市場之一，截至3月底仍有超過400宗上市申請在處理中。該行預計，銀行及金融業的租戶仍將是今年寫字樓租賃需求的重要支柱。同時，中東地區的地緣政治發展可能促使投資者重新審視其資產配置策略，並將部分資金重新配置至香港，從而支撐銀行及金融業和財富管理相關企業的租賃需求。該行將2026年中區的租金預測從先前的升2%至4%，上調至升6%至8%。這亦可望帶動2026年全年整體香港甲級寫字樓租金按年升1%至3%。

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核心區一線街舖平均空置率降至疫情以來新低

商舖方面，蕭亮輝稱，第一季四個核心區一線街舖平均空置率進一步回落至 4.2%，再創疫情以來新低，當中港島區的表現優於九龍區，本行所追蹤的銅鑼灣和中環一線核心街舖已被租滿，季內尖沙咀一綫核心街舖空置率亦下調至7.1%；而旺角則維持在6.1%水平。

至於租金走勢方面，中環和銅鑼灣一線街舖租金按季分別升1.1%和0.8%，旺角按季亦錄得0.6%輕微升幅；惟尖沙咀一線街舖新進駐的商戶組合愈趨大眾化，致該區舖租按季下調1.1%。餐飲舖租受待租樓面積壓影響，表現持續疲弱。核心區如銅鑼灣、中環、尖沙咀及旺角，本季租金均錄得1%以內的輕微跌幅。

蕭亮輝認為，本港零售市場走勢趨向樂觀，惟核心區租金未必會迅速反彈，而將呈溫和穩步上升之勢。利好因素方面，樓價回升帶來的財富效應有助提振本地消費情緒；同時，今年盛事將接踵而至，訪港旅客數字有望持續增長，配合人民幣走強，將能為一線街道迎來更多人流及消費動力。然而，受限於顧客消費模式的結構性改變，加上進駐核心區街舖的品牌更趨大眾化和年輕化，一線街舖租金難以在短時間內大幅反彈，故維持原先預測預期2026上半年整體租金將溫和上升2%至3%。