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新聞
2018-08-28 06:00:00

二房東在香港缺乏運作空間

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據聞,有年輕創業者仿效內地「長租公寓」的營運方式,想在香港進行規模化的二房東生意。有記者問我,這門生意有得做嗎?


我一向都鼓勵年輕人創業,但綜觀香港房地產市場的形勢後,我不得不告訢記者,普通的二房東在香港已沒有多大的生存空間,即使引入I.T.與財技,也不容易找到盈利模式。


早前,香港之所以曾大量出現二房東包租的模式,是因為當時香港尚未流行分層出售。只有擁有土地的人,才可以在土地上建屋,他們若要把物業出售的話,必須連樓連地整體一起出售;能買得起的人不多,所以業主只有選擇出租,作為一種經常性的收入,逐步收回成本。然而,當年社會貧富懸殊,中產階級尚未出現,租客大都是貧苦人家,業主不願意直接面對一批這樣的租客,覺得向這麼多人收租的工作十分煩瑣,所以才找不怕麻煩,又願意承擔風險的二房東來包租。但香港的物業現在都已分散地落入眾多的小業主手裏,社會上已缺乏需要有二房東包租的大業主,導致舊式的二房東根本沒有存在的空間。


再者,現時香港的市場透明度高,業主對自己的物業的收租能力十分了解,加上業主要自行出租並不困難,只要肯付點經紀佣金便可以,無需讓二房東賺租金差。所以,他們大都會在租約裏列明,租客不許再分租,以杜絕有人想做二房東。


近年,香港的租金升得很快,有些業主刻意把租期降至1年,以食盡市場的租金升幅,每年都可以加租一次。但二房東卻很需要長租約,否則他們沒法「蝕頭賺尾」。


如果說香港還有二房東的話,那主要是指酒店業。他們提供專業的散租服務,這種服務管理難度高,要求很專業,普通業主沒法提供這樣的服務,所以只會借助專業的酒店營運者。此外,服務式公寓、旅舍、時鐘酒店,亦可歸納入這個類型。不過,近年還多了一類,就是經營劏房。二房東先租下大型的舊樓單位或工廠大廈,然後把它們切割成多個獨立的細單位,再出租給輪候公屋未果的基層。但這種經營方式並不合法,遲早會被取締,不可以視作可持續發展的生意模式。

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香港這個打算做現代二房東的創業者,據傳媒報道,打算用租金折現的方式,作為收入的來源。他說,可把一年的租金一次過付給業主,只要業主9折收租。但在現時這麼低息的環境下,提前套現對業主並不吸引。9折收租,成本不只10厘,因為租金原先是逐月收的,不是年底才收的,所以業主收到的租金並非全都提早了一年,在這種環境下,他們是不肯接受以9折收租去換取二房東一次過付1年租金的。如果他們真的等錢用,可以把樓宇加按;但如果不等錢用,把早收到的租金存入銀行,可能連1厘的利息也收不到。

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此外,經營者自己的資金亦有利息成本,由於經營這種生意的風險大,以致經營者的利息成本一定大過業主做二按的成本。導致二房東經營者根本沒有能力向業主提供利息上的優惠,這種生意模式根本行不通。

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