樓價指數為何只是微跌?
2019-09-02

上周五公布的中原城市領先指數,最新報187.97點,按周跌0.22%。比6月份的高位190.48只跌了1.32%,但相比去年初則還有一成升幅。如果樓市只以目前速度下跌,即使一路跌到年尾,也跌不到年初的價錢。變成到年底結算時,今年仍然可保留一定升幅。
 

這樣的升幅可謂有違常理,因為在很多人心目中,今年無論是國際形勢還是本地環境都是對投資房地產不利的。在國際上,中美貿易戰正進行得如火如荼;在香港,因「反送中」而衍生出來的社會動亂亦變得沒完沒了。投資環境極不明朗。

在往昔,若遇上類似情況,市場上的分析員一定會預期樓價會跌兩至三成,甚至更多。但今年,分析員一般都預期得較保守,一般只敢估跌一成至成半左右。難怪有人指地產分析員多屬藍絲,說他們刻意拖慢樓市的跌勢,以淡化黃絲攬炒的成效。

不過,無論是來自政府的,還是來自行業的統計數字,都顯示樓價的跌幅實在十分輕微。這些統計數字都是以實際成交作基礎,並非憑空臆測。
 

現時,市場上的的確偶有出現個別的低價成交,跌幅超過一成的也有。但亦伴隨着很多上落不大的成交。傳媒報道得比較多的是價格跌幅較大的成交,而一些上落不大的成交卻鮮有報道。所以當統計數字顯示整體市場的跌幅並不那麼多時,有人會覺得沒法理解。

現實是,至今為止,不利消息只是挫傷了人們的入市意欲,並未足以引起一場恐懼性拋售。在這種情況下,市場上的交投量的確大幅減少,交投量少了近五至六成。所以代理行業的生意大幅減少,相信大部分行家都要虧損,中原也沒法例外。

然而,由於未見有恐懼性拋售,樓價的跌幅不大,整體而言,還不到三個百分點。出現這種情況的原因,可能與辣招有關。由於懲罰性印花稅過高,令到出售樓宇的風險大增,以致一些由有限公司與非本地人士持有的物業,皆不敢輕易加入拋售行列,因為一旦賣出後,若樓價的跌幅不超過三成的話,就沒法在不虧損的情況下補置物業。所以大量這類物業都處於被雪藏的狀況,沒法與市場產生互動。
 

此外,亦有人認為,現時社會的狀況雖然極其混亂;但這只是一時的異象,應不會成為一種常態。說到底,「攬炒」並不符合多數香港人的利益。當大多數人的根本利益受到嚴重影響時,社會的輿情是會逆轉的。

亦是因為仍有人相信政府終能控制局面,所以一些肯作出較大折讓的新盤,最近依然賣得不錯。如日前推出的康城Marini,首輪500個單位,即日已沽出435伙。可見對不少人而言,他們早已認定「香港是我家」,無論環境怎樣變動,他們對香港也只能不離不棄。所以當遇到自己負擔得起的住屋時,不管政治形勢如何嚴峻,他們還是照樣置業投資。因為這是他們的終身考慮。這些人將成為香港未來的中流砥柱。
 

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