貿戰加劇對樓價有多大衝擊?
2019-05-15

中美貿易談判臨到最後一刻出了岔子,恒生指數已回落了近二千點,有人擔心樓市亦會受到拖累。我則認為升勢難免會因而受阻,但大幅回落的機會則不高,原因如下:
 

一、在上一輪的跌勢中(去年七月至今年1月期間),樓價的跌幅遠比股市小,證明樓市的根基比股市鞏固,較能經得起外因的衝突。

二、上次樓市回落的主要因素與今次沒有不同,都是因為中美關係的惡化。但上次受到是首次衝擊波,反應會比較強烈;而今次美方所提出的威脅都不是甚麼新東西,都是上次已經提出過的,大部分應已經被市場消化。

三、貿易戰若是真的惡化,經濟增長難免會受壓。面對這樣的形勢,政府就不會把貨幣政策收得太緊,利率有機會下浮。這種環境對樓市會有很大的穩定作用。

四、貿易戰加劇,雖會影響GDP的增長,但GDP的增長只會影響增量資金,這個數字只是GDP的三數個巴仙;但社會上已積累起來的存量資金卻多達GDP的幾百個巴仙。這些存量資金會如何流動,會選擇如何配置資產,其對樓市的影響,遠比GDP的上落為大。在香港這類存量資金比較多的社會裡,樓市已不太受經濟增長左右太多,反而更受資金對資產的偏好影響。而香港的既有資金,對投資地產的偏好,一向都大過對其他資產(股票、債券、黃金等)的偏好。貿易戰未必能阻止既有資金流入地產市場。

五、香港的資金,並非靠香港人自己的積累,還有很多是來自境外的,包括中國大陸的。現時香港的銀行存款,已達14萬3千億港元,是97年的2萬7千億元的五倍多。若果有一部分流入房地產市場,已可以進一步推高樓價。即使這些資金留在銀行系統不動,也可以壓低港元的息率,造就一個對樓價有利的金融環境。

六、政府增加土地供應的努力並不成功,未來的供應量無法有大幅度的突破,在供不應求的環境下,價格很難回落。

七、香港的小業主有超過六成半已供完銀行按揭,沒有壓力要賣樓。而開發商的借貸水平亦只有兩三成,在土地補充的把握不高的情況下,亦不傾向削價競爭。所以想等樓價回落後才置業,只是很多人的良好意願,現在還未看到有落實的機會。

八、通常樓價回落前,租金會率先受挫,但近期香港的租金仍在上升。租賃市場所反映的都是實際的需求,而不會是投機的需求。當租金仍在上升的時候,代表市場的確存在著實質的需求,樓價甚少在這種情況下出現爆破。

​​​​​​​要列出更多的對樓市有利的因素並不難,關鍵是中美不要從冷戰走向熱戰。否則再多有利因素都頂不住一項不利因素。不過若果美國連北韓也不敢輕易動手的話,他在戰爭問題上應會十分審慎。因此,中美之間的博弈將會持續數十年計,雙方會鬥而不破,直至有一方在實力上出現明顯的優勢,足以不戰而屈人之兵,另一方只能接受現實為止。

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