北都片區投標新模式洪水橋地價須解讀

北部都會區首個片區開發項目洪水橋廈村招標結果公布，中標價僅10.3億元。財團表明總投資高達168億，庫房即時收到的地價卻只有10.3億，這數字反映不到住宅用地和產業用地的實質價值。政府近年傾向以住宅土地補貼基建和新市鎮，土地價格透明度持續降低，賣地收入萎縮更值得社會關注。

洪水橋片區約10.5公頃，包括3幅私人住宅地和3幅企業及科技園用地，招標逾半年只接獲兩份標書，一份來自中標財團，另一份來自恒地。沙嶺數據中心用地雖然批出，市場反應同樣不算熱烈。一個涉及168億總投資的片區只有兩標爭奪，以國際金融中心標準屬明顯冷淡，說明單靠本港市場資金難以推動如此大規模都市發展。發展商對長年期、高投入、回報不明朗的項目愈來愈審慎，寧願保留現金也不願冒險。

中標組合值得細看。六間股東包括中國海外、京東、信和置業、招商局置地、華潤置地和中國旅遊集團，五間屬內地央企或大型民企，國家隊影子濃厚。這證明國家對香港發展的支持是實在的，並非只停留在政策文件。最近新加坡大型填海造地連前期研究和融資都要步步為營，沒有中央級財政和企業力量支撐，步伐自然比香港謹慎。香港有國家隊願意落場參與北都，這點不能否認是重要助力。

然而招標方式暴露根本問題。政府將住宅用地、產業用地、平整工程和社區設施綑綁招標，10.3億元究竟如何對應3幅住宅地的實際價值，外界難以推算。未來幾條新型鐵路發展據了解也會採用類似模式，將並不完全連接的住宅地以飛地方式一併招標，用住宅發展利潤補貼鐵路成本。這徹底改變香港住宅賣地慣例。以往一幅住宅地招標，市場即時知道每平方呎樓面地價；現在住宅地混入產業和基建責任，地價訊號變得模糊，測量師難以準確估值，市場需要很長時間才能消化這種新規則。

更值得擔憂的是庫房長遠收入。地價由2017至18年度1,648億高峰，暴跌至2023至24年度196億，2024至25年度只得136億，2025至26年度略回升至186億，仍遠低於高峰。最諷刺的是，博彩稅近三年穩定在283至285億，是同期地價的1.5倍至2.1倍。從前地價是博彩稅的5至7倍，形勢完全逆轉。片區開發和飛地模式有助推動基建和產業，代價是正式賣地收入愈來愈少，住宅真正價值被隱藏在產業投資和工程責任背後，庫房收到的現金愈來愈薄，財政壓力只會持續累積。

北都面積達數萬公頃，約為香港總面積三分之一，發展規模前所未有。沿用舊官僚模式肯定太慢，引入片區開發和跨界財團合作，可以說是放膽一試。但執行過程中如何將具經濟效益的項目逐一落實，而不是只求把土地交出去便了事，還會橫跨幾個任期的政府，才是真正考驗。社會和經濟隨時變化，政府雖然成立有限公司推動項目，但新機構能否給予中標機構足夠彈性，避免項目中途停滯，同樣關鍵。北都成敗不只看招標那一刻誰來投標，更要看未來十年這些項目能否產生持續經濟回報，而不是淪為庫房收入減少的另一重負擔。