國家給內房的去槓桿任務
2020-09-17
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恒大七折售樓帶動銷售。圖為重慶照母山項目。(互聯網)

內地監管當局定下三條紅線,嚴格限制超標的內房企業融資,消息令到二級市場一些信貸評級較低的內房債券,近個多星期都出現過一定程度沽壓。

中國恒大(3333)要減價賣樓,一個月內全線樓盤七折發售,其實不為意外。事實上,恒大已不是首次減價,肯減而帶動到銷售,令現金回籠反而是好事,高負債要解決,毛利率已變得其次了。可是,真正問題在於,內房企業都屬於高負債行業,即使稱得上負債比率低的房企,其實很多都超過三成,在嚴控信貸及槓桿風險情況下,真正影響也許是頗為廣泛。

不少機構估計,本港上市的房企,最少有好幾間是踩界,隨時觸及三條紅線。另外,亦有估算,以全國房企計,五分一已經是觸及了紅線。如是者,內房發債融資會被終止,抑或是盡快發債?有幸是,其實近半年,大部分內房都不斷發行債券籌集資金,部分更每隔一、兩個月又再出手,真正影響可能要到明年另一次債券到期高峰才會看到。

可能是巧合,又或者是趁市況,多間房企都正在加快分拆旗下物業管理業務。物管股紅極一時,手執的高收入增長及毛利率兩賣點,惟基數已經偏高,加上相關股份供應太多,似乎已是光景不再,有點兒像明日黃花。

正當外界仍討論三條紅線影響,有消息就指,內地監管機構同時要整頓地方金融交易所。據報,地方金融交易所主要從事傳統金融機構受阻的業務,包括協助部分財困房企,甚至城投公司融資,及打包債務資產去再銷售。這些都是被界定為非標準的資產,銀行已不能做,而近年就被金融交易所打包成為高收益的私募債權產品,實際其實是定向融資計劃。

外電就報道,該等定向產品,最初投資額大概是5萬至10萬元人民幣,當然不能滿足內房資金需求。於是,分開幾十次或更多次數銷售,就籌夠億元以上。

有分析形容,內房融資被全方面堵塞,當然仍然有不少符合條件的內房是財務水平較好,但大批內房面對融資壓力,結果不外乎是兩個:包括行業真正整合出現、以及是房企要繼續減價賣樓及不能再高價爭地。或者,內地當局算盤就是,壓止內房槓桿,是變相實現穩定樓價之餘,佔槓桿最大的內房解決了,去槓桿的任務難道已大功告成?

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