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地產股喘定觀望施政報告
2021-09-23
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發展商手上農地的價值及土地運用的遊戲規則將改變。 (資料圖片)

繼上周澳門提出修訂博彩法諮詢之後,本周終於輪到本地地產股,中央官員接見本地地產商的消息,即時震散地產股,由內地互聯網平台、教育機構的大刀闊斧整頓之後,市場對任何內地政策已是捕風捉影,擔心本港房地產市場將出現類似內房般的整頓,恒生指數亦即時重返去年9月的低位。

港澳辦官員在7月提及要「告別劏房」,這個已是為特區政府解決本港房屋問題的工作指標,筆者原先預期在下月6日施政報告將提出一些具體措施,增加土地以紓緩住屋問題,但在施政報告發表之前,就傳出中央官員表示「房地產遊戲規則已經改變,不再容許壟斷」。雖然暫時無法證實上述言論是真是假,但已為市場提供一個心理準備或測試了市場反應,地產股先行作調整。

其實,特首林鄭月娥其後發表的言論,已顯示地產發展商未來需要政府配合,她明言在與發展商打交道的過程中,發展商願意配合政府政策,包括透過土地共享發展公營房屋,過渡性房屋用地等,透過公私型合作方式可逐步緩解住屋問題。

筆者相信這個已是施政報告就房屋問題的基本方向,發展商料已有一定的掌握。通過特區本身內部政策措施可解決土地供求不平衡現象,總較中央政府再給「指令」為佳,因此,擔心管控內房的政策套用在本港,是過分憂慮。但發展商手上的農地價值及土地運用的遊戲規則將會改變,發展商難以維持過往的高毛利。估計地產股股價暫可喘定,本地地產股股價一直較資產淨值有重大折讓,股價十分吸引,但在新的遊戲規則下,股價折讓幅度不如想像中大,市場或需重新評估,令股價只能有反彈,暫時難以回升,觀望施政報告具體細則。

本地地產股及中國恒大集團(3333)事件進一步拖低大市,但恒生指數由今年2月高位31,184點,回落至本周二低位23,771點,調整7,412點,下跌幅度達23.8%,一般認為,大市由高位調整兩成,已是步入熊市。筆者翻看去年受新冠肺炎疫情影響期間,恒指由1月29,174點,調整至3月19日的低位21,139點,調整幅度為27.5%。

而恒指由2018年1月底的33,484點歷史高位,下跌至當年10月底的24,594點,調整幅度26%才逐步回升。若以這兩個幅度推算,若今次恒指調整26%,則回落至23,124點,亦即是去年9月低位,看來這個是基本調整的目標水平。

究竟,今次港股是否需要再深度調整,則要視乎中央政府整頓的政策深度如何,又或進一步推展至其他行業的整頓,這將是後市能否守在23,000點的其中一個關鍵。 

作者為駿達資產管理投資策略總監、她本人沒有持有以上股份    逢周四刊出

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