沙田第一城。(資料圖片)
儘管香港樓價從高峰下跌約27%，本港仍連續15年被評為全球房屋最難負擔城市之一。然而，若仔細觀察市場變化，置業負擔能力已較高峰期顯著改善，反映本港樓市正逐步重塑其吸引力。
為深入了解此趨勢，筆者選取兩宗具代表性的成交個案，並以土地註冊處資料為基礎，分析現時市場估值，並模擬不同利率情境下的按揭負擔比率。假設按揭成數為七成，年期為30年，利率則分別採用2021年的上限（1.44%）、現時水平（3.5%）及9月可能實施的減息後水平（3.25%）。同時，根據兩人及四人家庭的月入中位數，計算其按揭負擔比率，以反映實際負擔能力。
個案一：沙田第一城
2021年2月，沙田第一城49座一個單位以590萬元成交，實用面積約285方呎。以當時利率1.44厘計算，按揭負擔比率為49.9%，以兩人家庭月入中位數28,300元為基準。
現時該單位估值約443萬元（參考滙豐網上估價），較高峰期下跌約24.9%。同時，今年首季兩人家庭月入中位數升至32,200元，較2021年第四季上升約13.8%。在現行利率3.5厘下，按揭負擔比率已降至43.2%，較高峰期下降13.4%。
個案二：嘉湖山莊
2021年3月，嘉湖山莊景湖居5座一個位以720萬元成交，實用面積約557方呎。當時按揭負擔比率為38.8%，以四人家庭月入中位數44,500元計算。
目前估值約為460萬元，跌幅達36.1%。同期四人家庭月入中位數升至53,600元，增幅達20.4%。在現行利率下，按揭負擔比率已降至27%，較高峰期下降30.4%。若9月出現減息，負擔比率將進一步降至26.1%。
上述數據顯示，置業門檻已明顯降低，負擔能力顯著改善，為樓市注入正面動力。
資金充裕 支持樓市
除了負擔能力改善，香港樓市亦受惠於充裕的資金。根據香港金融管理局的最新數據，6月份定期存款總額為10.13萬億元，較4月高峰回落約3.6%，但香港整體存款基礎仍然穩健，活期及儲蓄存款則顯著增加，6月份達到約8.54萬億元，較4月上升約13.2%，即約1萬億元。
此反映投資者正策略性地重新部署資金，或預期更具吸引力的投資機會。若現時約10萬億港元的定期存款中，僅有1%流入樓市，即相當於1,000億元的潛在成交額。以平均樓價800萬元計算，可轉化為約12,500宗潛在新增需求。
展望下半年 樓市動力可期
多項利好因素正逐步匯聚，包括美國聯儲局減息預期升溫，港息有望跟隨下調，進一步提升資金流入樓市的可能性。此外，「供樓平過租」的現象日益明顯，不僅吸引自住買家，亦刺激投資者入市意欲。
綜合而言，樓價回調、負擔能力改善及資金充裕三大因素，有望為今年下半年樓市提供持續的上升動力，值得市場各方密切關注。
世邦魏理仕香港區估值及諮詢服務部資深董事陸偉倫