市民對住屋需求彈性系數一般低於一。(資料圖片)
我不認識周顯先生，但大家總算有幾個共同朋友，加上他的《政經密碼》與我們的《免費早餐》是隔籬鄰舍，因此我對他在《am730》的專欄格外留神。上星期四，周大師不談炒股論樓市，還論出一點有啟發性的經濟內容來。事緣是金融管理局總裁陳德霖在官方網上專欄表示：「2010年8月收緊的供款與收入比率(Debt Servicing Ratio) ，從41%下跌6個百分點至近月的35%」。
周大師卻認為，陳總不懂得以房地產市場的理論去看「供款與收入比率」的意義，更相信香港懂得這一點的人也不多。炒股貼士準唔準我不懂評論，供款比例高不高，我倒可以跟大師過癮一下。
要回答「供款與收入比率究竟在甚麼時候上升，甚麼時候下跌」這個問題，周顯認為，應該從一個正常人的開支習慣開始說起。師傅教落，有用的經濟學都是常識，只是常識不是人人都懂。周顯的分析從正常人的開支習慣說起，已對了一半。值得商榷的另一半，是周顯認為天性使然，人類願意花在衣、食、住、行方面的比例會有一定規律，花三成至五成收入供樓便是其中一個規律。但三到五成的分別可不小，要解釋這個分別，經濟學的老奉答案是先比各地價格不同，再較各人收入差異。
樓貴住細啲，周顯絕對明白經濟學中的「需求定律」。周顯的分析值得商榷的地方，是「需求定律」沒有規定消費金額與價格的關係。當易被取代的物品加價，消費金額會隨需求量大跌而下降；但不易被取代的物品加價，需求量微跌之下，消費金額反而會隨價格一同上升。要達到周顯所講「供樓佔收入比率卻是不變」的境界，住屋的需求彈性系數要剛好等於一：即樓貴一成，市民便住細一成。
問題來了，分析樓市的經濟學者普遍認為房屋需求不是那麼輕易被取代，市民對住屋的需求彈性系數一般低於一，常見的估算大概是0.5左右：即樓貴一成，市民平均只會住細約半成，這時他們花在住屋的消費惟有焗升半成。
那麼，怎樣解釋陳總的觀察呢？周顯稱，樓價急升，供款比率會突然增加，而樓價回復平穩，比率也會回復正常水平，因此過去幾年供款比率下跌，只是由於樓價停止急升。先不論樓價為何停止急升，為甚麼樓價急升會導致供款比率突然增加呢？周顯未有詳細解釋。但樓貴房屋開支增加，其實是符合住屋需求彈性系數低於一的房地產市場特性的。難題是，當樓價停止急升，何解供款比率不跟樓價一樣橫行呢？請聽下回分解。 作者為克林信大學經濟系副教授/香港科技大學經濟系客座副教授 http://www.facebook.com/economics3.0